Отчет № 9399

 

об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества (квартиры) в целях залога, расположенного по адресу:

Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, улица Караидельская, д. 48, кв. 15

 

 

 

 

 

 

Заказчик: Хайрутдинова Л.Р.

Оценочная компания: ООО «Центр-Консалтинг»

Дата составления: 22.05.2014 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Уфа – 2014 год

 

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Положение		Значение
Общая информация, идентифицирующая объект оценки (далее Объект оценки)		Объектом оценки является квартира № 15, общей площадью 29,2 кв. м, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский  район, улица Караидельская, д. 48, кв. 15
Основание для проведения оценки Объекта:		Договор № 13223/14 от 21.05.2014 г.
Имущественные права на Объект оценки		Собственность, Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122651* от 16.07.2001 г., Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122650* от 16.07.2001 г.
Ограничения, обременения правами третьих лиц		Не зарегистрировано
Текущее использование Объекта оценки		В качестве объекта жилого фонда
Вариант использования Объекта оценки, признанный оценщиком (далее Оценщиком) наиболее эффективным		Текущее использование в качестве объекта жилого фонда
Сегмент рынка, к которому относится Объект оценки		Вторичный рынок объектов жилого фонда
Собственник (правообладатель) Объекта оценки		Хайрутдинова Луиза Рашитовна, Валиева Ильнур Зуфаровна
Заказчик оценки		Хайрутдинова Луиза Рашитовна, паспорт 80 10 № 177741 выдан Отделом УФМС России по Республике Башкортостан в Кировском районе города Уфы , код подразделения 020-004; зарегистрирована в г. Уфа, ул. Караидельская, д. 48, кв. 15
Предполагаемое использование результатов оценки		Предоставление имущества в качестве залога в ЗАО «Райффайзенбанк»
Пользователь Отчета об оценке:		ЗАО «Райффайзенбанк»
Дата проведения осмотра Объекта оценки		22.05.2014 г.
Дата оценки		22.05.2014 г.
Срок проведения оценки		21.05.2014 – 22.05.2014 г.
Дата составления Отчета об оценке		22.05.2014 г.
Вид определяемой стоимости Объекта:		Рыночная и ликвидационная стоимость
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (НДС не облагается)		Сравнительный подход: 2 224 000 руб. Доходный подход: расчеты не проводились Затратный подход: расчеты не проводились
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается)		2 224 000 руб. (Два миллиона двести двадцать четыре тысячи), что по курсу ЦБ РФ на дату оценки (34,5078 руб. за 1 долл. США) составляет 64 449 долл. США (Шестьдесят четыре тысячи четыреста сорок девять  долларов  США).
Итоговая величина ликвидационной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается)		2 002 000 руб. (Два миллиона две тысячи  рублей), что по курсу ЦБ РФ на дату оценки (34,5078 руб. за 1 долл. США) составляет 58 016 долл. США (Пятьдесят восемь тысяч шестнадцать долларов США).
Допущения и ограничения, на которых основывалась оценка		представлены в соответствующем разделе Отчета
	Директор ООО «Центр-Консалтинг» О. С. Чернова
	Оценщик 1
	А. В. Кантемирова

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 1

ГЛАВА 1.     ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 4

1.1.      Задание на оценку. 4

1.2.      Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 4

1.3.      Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 6

1.4.      Применяемые стандарты оценочной деятельности. 7

ГЛАВА 2.     ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 8

2.1.      Перечень использованных при проведении оценки Объекта данных 8

2.2.      Количественные и качественные Характеристика объекта оценки. 8

ГЛАВА 3.     АНАЛИЗ РЫНКА. 11

3.1.      Рынок недвижимости, его структура и объекты. 11

3.2.      Вторичный (первичный) рынок типовых квартир. 12

3.3.      Анализ наиболее эффективного использования. 15

ГЛАВА 4.     РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА. 16

4.1.      Расчет стоимости Объекта методами затратного подхода. 16

4.2.      Расчет стоимости Объекта методами сравнительного подхода. 17

4.3.      Расчет стоимости Объекта методами доходного подхода. 27

4.4.      Согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. 28

ГЛАВА 5.     ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ НАСТОЯЩЕГО ОТЧЕТА  30

ГЛАВА 6.     ГЛОСАРИЙ. 31

Приложение 1. 32

Приложение 2. 42

Приложение 3. 67

 

 

ГЛАВА 1.         ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.          Задание на оценку

Содержание задания на оценку представлено в соответствии с п. 17 ФСО № 1, и соответствует заданию на оценку, приведенному в Договоре на проведение оценки            № 13223/14 от 21.05.2014 г., заключенному между ООО «Центр-Консалтинг», с одной стороны и Хайрутдиновой Луизой Рашитовной, с другой стороны, на основании которого производилась оценка.

Таблица 1. Задание на оценку

Положение	Значение
Объект оценки	Объектом оценки является квартира № 15, общей площадью 29,2 кв. м, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский  район, улица Караидельская, д. 48, кв. 15
Имущественные права на Объект оценки:	Собственность, Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122651* от 16.07.2001 г., Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122650* от 16.07.2001 г.
Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости Объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Предоставление имущества в качестве залога в ЗАО «Райффайзенбанк»
Вид стоимости	Рыночная и ликвидационная
Дата оценки	22.05.2014 г.
Сроки проведения оценки	21.05.2014 г. – 22.05.2014 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Представлены в пункте «ограничительные условия и сделанные допущения»

1.2.          Сведения о заказчике оценки и об оценщике

1.2.1. Сведения о Заказчике оценки

Сведения о Заказчике оценки представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 2. Сведения о Заказчике оценки

Реквизит	Значение
Фамилия, имя, отчество	Хайрутдинова Луиза Рашитовна
Серия и номер документа удостоверяющего личность	Паспорт серия 80 10 № 177741
Дата выдачи и орган выдавший документ удостоверяющий личность	Отделом УФМС России по Республике Башкортостан в Кировском районе города Уфы, код подразделения 020-004

 

1.2.2. Сведения об Оценщике

 

Сведения об Оценщике, работающем на основании трудового договора с юридическом лицом (оценочной организацией - исполнителе), представлены в таблице «Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора»

Таблица 2. Сведения об Оценщике, работающем на основании трудового договора

Реквизит	Значение
Фамилия, имя, отчество Оценщика	Кантемирова Алла Вадимовна
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом БАГСУ ПП № 235227, 2003 г., по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; Свидетельство БАГСУ о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность»
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Свидетельство НП «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО» № б/н от 12 июля 2007 года подтверждающие, что Кантемирова А.В. является действительным членом НП «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО»  реестровый № 453
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	q  Страховой полис специалиста оценщика 8491R/776/00036/3 выдан Кантемировой А.В. страховой акционерной компанией «АльфаСтрахование»  с 10 ноября 2013 года по 09 ноября 2014 года, страховая сумма 3 000 000 (три миллиона) рублей, лимит ответственности на один страховой случай 3 000 000 (три миллиона) рублей.
Стаж работы в оценочной деятельности	С 2004 года

Сведения о юридическом лице (оценочной организации), выступающим исполнителем по оказанию услуг представлены в таблице «Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор».

Таблица 3. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Реквизит	Значение
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Консалтинг»
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	№ 1020202552270
Дата присвоения ОГРН	29.08.2008 г.
Место нахождения (юридический адрес)	Республика Башкортостан, г. Уфа, Зайнаб Биишевой, 17
Почтовый адрес:	РБ, г. Уфа,  ул. Мустая Карима, 41
Телефон, факс:	(347) 246-21-75, (347) 274-75-62, (347) 295-95-80, (347) 295-95-81
Электронная почта:	centconsult@mail.ru
Сайт в сети Интернет	www.centconsult.ru
Перечень лиц (Оценщиков) являющихся штатными работниками юридического лица, отвечающие требованиям установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ	Мусин Д. М., Кантемирова А.В., Мусина Э.В., Чернова О.С.

Исполнитель полностью соответствует требованиям п. 15.1. Федерального Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке сторонних организациях и специалистах:

Непосредственно к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке никакие сторонние организации и специалисты (в том числе оценщики) не привлекались. Обращение к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках использования их баз данных и знаний в качестве источников информации. Сведения обо всех специалистах (организациях), информация от которых была получена и использована в настоящем Отчете (в качестве консультирования), указаны далее по тексту. Квалификация привлекаемых специалистов (работников организаций), используемая только в целях получения открытой информации, признается достаточной – соответственно, данные специалисты (работники организаций) могут быть привлечены в качестве источников информации, обладающих необходимой степенью достоверности.

 

1.3.          Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

·         в процессе подготовки настоящего отчета оценщик исходил из достоверности данных, предоставленных заказчиком;

·         от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда;

·         при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

·         исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

·         ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

·         мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

·         отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равной указанной в отчете;

·         рыночная стоимость объекта оценки рассчитана в рублях.

 

1.4.          Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральные стандарты №1, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256;

Федеральные стандарты №2, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255;

Федеральные стандарты №3, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254;

Стандарты и Правила оценочной деятельности НП «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО» Оценка недвижимости.

 

 

 

 

ГЛАВА 2.         ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. Перечень использованных при проведении оценки Объекта данных

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в таблице «Опись полученных от Заказчика документов».

Таблица 4. Опись полученных от Заказчика документов

Наименование, вид документа		Дата
1.	Технический паспорт жилого помещения, инвентарный номер 33060	13.09.2011 г.
2.	Кадастровый паспорт помещения инвентарный номер 33060	08.10.2011 г.
3.	Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ 122650*	16.07.2001 г.
4.	Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ 122651*	16.07.2001 г.
5.	Договор передачи жилого помещения в собственность №б/н	20.04.2001 г.

 

2.2.          Количественные и качественные Характеристики объекта оценки

Описание Объекта оценки составлено на основании «Описи полученных от Заказчика документов» и визуальном осмотре, проведенном Оценщиком Объекта оценки. Полученные данные об Объекте оценке были сведены Оценщиком в представленную ниже табличную форму.

Таблица 5. Описание Объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки

Характеристика местоположения
Адрес	Квартира общей площадью 29,2  кв. м, расположенная по адресу: Республика Башкортостан,  г. Уфа, Кировский район, ул. Караидельская, д. 48, кв. 15
Ближайшая станция метро (ж/д станция, шоссе и т.п.)	Остановка «ТРК Иремель»
Расстояние от ближайшей станции метро (ж/д станция и т.п.)	-
Характеристика расположения
Окружающая застройка	высотные и малоэтажные дома
Наличие и описание улучшений	нет
Близость к объектам социальной сферы	школа, д/сад, продовольственные магазины
Общая характеристика
Материал фундамента здания	Бетон
Материал стен здания	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками или плитками
Материал межэтажных перекрытий здания	Из сборного железобетонного настила
Год постройки здания (степень готовности)	1986 г.
Группа капитальности здания (тип здания)	II группа, «Классификация жилых зданий по капитальности» С.Е. Фомин
Серия дома	5-ти этажный кирпичный дом согласно техническому паспорту жилого помещения № 33060 от 13.09.2011 г .
Процент износа здания (согласно данным БТИ), %	9 %
Процент износа здания (согласно данным визуального осмотра), %	22%. Физический износ здания был рассчитан методом срока жизни. Нормативный срок эксплуатации (Нсэ) для жилых зданий 2 группы капитальности составляет 125 лет (основание – «Классификация жилых зданий по капитальности»,  С.Е, Фомин «Методика оценки износа и остаточного срока  эксплуатации строения» Санкт-Петербург, 1994г.). Хронологический возраст здания (Хр) составил 28 лет. Формула расчета:   Фи = Хр/ Нсэ
Наличие видимых признаков деформаций конструкций	нет
Количество комнат в квартире (изолированность)	- 1 изолированная комната - по БТИ; - 1 изолированная комната - по результатам осмотра
Количество и тип санузла	- 1 совмещенный санузел - по БТИ; - 1 совмещенный  санузел - по результатам осмотра
Общая площадь квартиры, кв.м.	29,2
Общая площадь жилых помещений, кв. м	29,2
Жилая площадь, кв.м.	15,8
Площадь кухни, кв.м.	6,4
Наличие балкона, лоджии	Есть
Высота потолков, м.	2,50
Этаж расположения в здании/этажность здания	5/5
Наличие технического этажа/ подвала	Нет  / есть
Наличие лифта в доме	Нет
Наличие мусоропровода в доме	Нет
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок, видеонаблюдение)	Домофон.
Расположение окон	Во двор
Наличие и тип автомобильной парковки	Нет
Инженерное оборудование дома
Холодное водоснабжение	Централизованное
Горячее водоснабжение	Централизованное
Канализация	Централизованное
Электроснабжение	Централизованное
Газоснабжение	Централизованное
Теплоснабжение	Централизованное
Электрические плиты	Не предусмотрены
Телекоммуникации
Телефон	Есть
Интернет (выделенная линия)	Есть
Описание внутренней отделки помещений по состоянию на дату проведения оценки
Напольное покрытие	В жилой комнате, в коридоре и на кухне линолеум; в ванной комнате кафель.
Потолочное покрытие	В жилой комнате, в коридоре побелка; на кухне и в ванной комнате побелка.
Настенное покрытие	В жилой комнате, в коридоре и на кухне  обои, в ванной комнате кафель.
Оконные и дверные блоки	Окна – пластиковые стеклопакеты , двери – улучшенные
Наличие факторов, приведших к ухудшению качества отделки	Нет
Выводы по состоянию квартиры	Хорошее, простая отделка
Юридический статус, согласно представленной документации
Вид права	Собственность, Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122651* от 16.07.2001 г., Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122650* от 16.07.2001 г.
Обременения	Не зарегистрировано
Текущее использование Объекта оценки	Жилая квартира
Соответствие планировочных решений объекта оценки указанным решениям в технической документации	Соответствует
Описание произведенного переоборудования (перепланировки)	-

Рисунок 1. Расположение Объекта оценки

 

ГЛАВА 3.         АНАЛИЗ РЫНКА

3.1.          Рынок недвижимости, его структура и объекты

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

§  объекты недвижимости

§  субъекты рынка

§  процессы функционирования рынка

§  механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Сегменты рынка недвижимости:

§  земельные участки;

§  жилье (жилые здания и помещения);

§  нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2.          Вторичный (первичный) рынок типовых квартир

Вторичный рынок жилья Уфы. Март 2014. Цена составила 63.4 тыс.руб/кв.м. и показала рост на 1,5% Ценовая динамика подсегментов определена ликвидными стандартными 1-комнатыми квартирами и элитыми квартирыми зоны максимального спроса.

С учетом всех типов жилья цена составила 63.4 тыс руб за кв.м. в среднем по вторичному рынку, за полтора месяца -  плюс 1,5%. С учетом элитного жилья цена составила 64 тыс руб\кв.м.

Средняя цена предложения типов квартир:

1-комнатных – 67.6 тыс. руб./кв.м., плюс 1.8%

2-комнатных – 62.5 тыс. руб./кв.м., 0%  

3-комнатных – 60.1 тыс. руб./кв.м., 0%

Многокомнатных – 62.1 тыс. руб./кв.м.,  плюс  1%.

  Средняя стоимость элитного жилья — 85 тыс.руб\кв.м.  Цена выросла на  3%. Элитное жилье всегда является показателем сезона или активности рынка. В том числе по типам элитных квартир:

1-комнатных – 88 тыс. руб./кв.м., -1%

2-комнатных – 84 тыс. руб./кв.м.,  +3 %

3-комнатных – 83 тыс. руб./кв.м., +4%

Многокомнатных – 95 тыс. руб./кв.м., + 0%. Таких квартир на рынке немного. Ликвидность сегмента элитного жилья достигается как правило за счет 3-комнатных квартир площадью 80-150 кв.м..

Общее количество предложений на рынке в марте 2014 года составило 2473, в т.ч. элитных 109 квартир. Предложение  уменьшилось, как за счет спроса, так и за счет экономических процессов, вызвавших «временную задумчивость» собственников. Но уже середина марта показывает,  что кратковременная реакция рынка на ситуацию с валютами прекратилась.

Общее количество квартир в 5295 многоквартирных жилых домах г. Уфы составляет около 420000.

Выставлено на продажу в форме активного предложения квартир составляют ВСЕГО 0,6% общего жилого фонда многоквартирных домов.

Общий объем выставленного на продажу составляет около 148 380 кв.м.

Ориентировочный стоимостной объем сегмента вторичного жилья, выставленного на продажу – 9 496 320 тыс.руб.

Средняя площадь выставленной на продажу квартиры составляет 57.9 кв.м. и цена 3700 тыс.руб.

Диапазон стоимости ка.м. в Уфе – от 26 (Дема, Шакша, старый фонд) до 165 (элитное). Большинство объектов находится в диапазоне цен –от 50 до 80 тыс руб\кв.м.

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей -  а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен:

 

Сроки экспозиции объектов:

Более 3 месяцев – 22% всех предложений. Условно выставленных первично и до 1 месяца– 50%. Выставленных от 1 месяца и более в целом – 28%. Сроки экспозиции объектов снизились.

Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ:

1-комнатных – 702 шт. Средняя площадь 1-комнатной квартиры в Уфе – 37 кв.м., диапазон площадей – от 12 до 75 кв.м.

2-комнатных — 764 шт. Средняя площадь 2-комнатной в Уфе – 54 кв.м., диапазон – от 25 до 110 кв.м.

3-комнатных — 746  шт. Средняя площадь 3-комнатной – 73,2кв.м., диапазон – от 42 до 200 кв.м.

Многокомнатных – 122 шт. Средняя площадь многокомнатной квартиры в Уфе – 111 кв.м., площади – 60 - 367 кв.м.

В числе всех типов квартир, элитных квартир, выставленных на продажу – 109 шт. 15 однокомнатных, 30 двушек, 41 трешки и 23 квартир с 4 комнатами и более. В целях настоящего исследования в сегмент включены все дома повышенной комфортности г. Уфы, около 150 домов.

Самая дорогая квартира площадью 200 кв.м. и ценой 33 млн руб. выставлена на Проспекте Октября. Самая дешевая – малосемейка 12 кв.м. около 1350 тыс руб.

  Итоги марта 2014года:

Цена выросла примерно на 30-50 тыс. руб. на 1 объект как реакция на изменения на рынке валют. Для собственников это было скорее психологической реакцией на новости. Кто-то сделал это на всякий случай, кто-то «пересчитал цены в евро», несмотря на то, что ценность квартиры для покупателя не изменилась. В целом рынок продолжает оставаться активным. Так как многие застройщики повысили цены на новостройки, видя хороший спрос, и цены на ликвидные новостройки сравнялись с ценами вторичного рынка, то внимание покупателей сконцентрировано на ликвидных вариантах первичного рынка, и, конечно, прежде всего, 1-комнатных квартирах.

На рынке элитного жилья как всегда – уникальность каждого объекта и общий их недостаток под более широкий список критериев покупателей.

Пока на рынке пока  существует масса страхов, связанных с курсами валют, отзывами лицензий банков, постолимпийскими тенденциями. Учитывая, что похожая ситуация происходит и на большинстве мировых рынков, то вскоре видимо подобные депрессивные настроения широких масс можно будет назвать исторически типичными. Так как цены следующей недели (которые мы отразим в следующем аналитическом отчете) уже не показали такой динамики

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

 

 

ГЛАВА 4.          

4.1.          Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой определения стоимости.

Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово оправдано и обеспечивает максимальную стоимость объекта.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность - называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование имущества, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Данный анализ базируется на 4-х критериях:

а) Физически возможные варианты использования;

б) Законодательно разрешенное использование;

в) Экономически целесообразное использование;

г) Наиболее доходное использование;

Критерий 1 - физическая осуществимость. Следует рассматривать только физически реальные в местных условиях способы использования. 

Критерий 2 - юридическая допустимость. Следует рассмотреть те варианты использования недвижимости, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Критерий 3 - экономическая целесообразность. Следует оставить в рассмотрении только те варианты использования, которые принесут приемлемый доход владельцу имущества.

Критерий 4 - максимальная эффективность. Из всех финансово осуществимых вариантов использования следует выбрать такой вариант, который принесет максимальный доход либо приведет к максимальной стоимости имущества.

 Таким образом, текущее использование принимается  наилучшим и наиболее эффективным.

ГЛАВА 5.         РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

5.1.          Расчет стоимости Объекта методами затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

§  Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

§  Расчет восстановительной стоимости нового здания.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

-метод сравнительной единицы;

-метод разбивки по компонентам;

-метод количественного обследования.

§  Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

§  Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

§  Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования данного подхода при расчете величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

§  Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

§  В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислениях.

§  Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

§  Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

 

5.2.          Расчет стоимости Объекта методами сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с «непрозрачностью» российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

-        метод валовой ренты;

-        метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

§  подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

§  определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

§  сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

§  приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу, которая приведена далее. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4
Цена предложения объекта, руб.		2 500 000	2 550 000	2 350 000	2 700 000
Цена предложения, руб./кв.м.		78 125	85 000	71 212	79 412
Передаваемые права на квартиру	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Поправка, %		0	0	0	0
Финансовые условия	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Поправка, %		0	0	0	0
Условия продажи	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Поправка, %		0	0	0	0
Снижение цены в процессе торгов		Возможен торг	Возможен торг	Возможен торг	Возможен торг
Поправка, %		-5	-5	-5	-5
Дата выставления на торги*		17.05.2014	13.05.2014	30.04.2014	17.05.2014
Поправка, %		0	0	0	0
Местоположение	Республика Башкортостан, г. Уфа, улица Караидельская, д. 48, кв. 15	Республика Башкортостан, г. Уфа, улица Менделеева, д. 155	Республика Башкортостан, г. Уфа, улица Менделеева, д. 153	Республика Башкортостан, г. Уфа, улица Обская, д. 20	Республика Башкортостан, г. Уфа, улица Акназарова, д. 24
Поправка, %		0	0	0	0
Общая площадь с учетом не отапливаемых помещений, кв.м.	29,2	32,0	29,2	33,0	34,0
Поправка, %		4,60	1,29	6,29	8,01
Тип конструкций дома	5-ти этажный кирпичный дом	6-ти этажный кирпичный дом	5-ти этажный кирпичный дом	5-ти этажный кирпичный дом	5-ти этажный кирпичный дом
Поправка, %		0	0	0	0
Этажность	5*5	4*6	1*5	5*5	4*5
Поправка, %		-1,00	1,00	0,00	-1,00
Количество комнат	1	1	1	1	1
Поправка, %		0	0	0	0
Наличие балкона/лоджии	есть	есть	нет	есть	есть
Поправка, %		0	2	0	0
Тип санузла	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный
Поправка, %		0	0	0	0
Площадь кухни, кв.м.	6,4	6,5	6,0	6,2	6,0
Поправка, %		0	0	0	0
Суммарная поправка, %		-1,40	-0,71	1,29	2,01
Скорректированная цена, руб./кв.м.		77 031	84 397	72 131	81 008
Состояние	Простая отделка	Простая отделка	Евроремонт	Требуется косметический ремонт	Евроремонт
Поправка, руб./кв.м.		0	-5 992	1 590	-5 992
Скорректированная цена, руб./кв.м.		77 031	78 405	73 721	75 016
Общая чистая коррекция, руб./кв.м.		-1 094	-6 596	2 509	-4 396
в % от цены продажи, %		-1,40%	-7,76%	3,52%	-5,54%
Общая валовая коррекция, руб./кв.м.		1 094	6 596	2 509	4 396
в % от цены продажи, %		1,40%	7,76%	3,52%	5,54%
Весовой коэффициент		13,01	2,35	5,17	3,29
Весовые коэффициенты, %		54,62%	9,86%	21,71%	13,81%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		76 170
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.		2 224 151
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.		2 224 000
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, долл.		64 449
Ликвидационная стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.		2 002 000
Ликвидационная стоимость объекта оценки с учетом округления, долл.		58 016

 

 

 

 

Количество корректировок может быть неограниченно. Теоретически можно учитывать элементы сравнения как санузел, вид из окна, наличие балкона, наличие смежных комнат и т.д. Но практически в этом вряд ли есть здравый смысл, исходя из следующего:

·         корректировки на указанные элементы настолько незначительны, что они фактически не влияют на окончательную рыночную стоимость;

·         оценщик выбирает основные ценообразующие факторы (площадь, месторасположение, этажность…), которые формируют цену.

Корректно рассчитать данные корректировки невозможно, так как собственник, выставляя свою цену, указывает примерную цену, исходя из основных факторов, и, как правило, не закладывает цену на несущественные дополнительные улучшения. Таким образом, применение в расчетах факторов, которые фактически не оказывают влияния на окончательный результат, приведет скорее к накапливанию ошибки, а как следствие, снижению точности конечного результата.

Основными корректировками, проводимыми на  физические отличия объектов–аналогов, являются  корректировки на этаж, материал стен и площадь.  Расчет корректировок влияния общей площади, материала стен и этажа на конечную стоимость квартиры был проведен на основе регрессионных моделей.  Описание методики расчета корректировок на основе регрессионного анализа приведено ниже.

В данной таблице приведены полученные результаты, представляющие собой итоговые расчетные значения корректировок на материал стен и этаж, а также формулу для расчета корректировок на площадь в зависимости от отклонения от стандартных (базовых) размеров квартир.

Итоговые корректировки:

Приложение к таблице: Х – отклонение в м² текущей от базовой площади                 

 

Расчет корректировок на первый этаж, материал стен, площадь

на основе регрессионного анализа

Методология оценки

Основой для выявления средней рыночной стоимости квартир служит регрессионный анализ, позволяющий представить рыночную стоимость объекта как функцию от основных ценообразующих факторов. В общем виде это можно записать так:

Y_расч = f(x₁,…,x_n)

где    Y_расч – стоимость исследуемого объекта недвижимости,

x₁…x_n – независимые факторы, влияющие на цену (т.е. ценообразующие),

f(x) – определенная функция, описывающая данное влияние.

Выбор исходного типа модели

Как правило, для определения стоимости недвижимости оценщики применяют различные корректировки на ценообразующие факторы относительно аналогов, при этом чаще используются относительные корректировки, выраженные в процентах, нежели в абсолютных величинах. Таким образом в общем схему (принцип) оценивания можно свести к следующему виду:

Стоимость объекта = Стоимость 1 кв. м  базового объекта (аналога) ×

× К₁ ×...× К_n × Площадь объекта,

где   К₁... К_n – коэффициенты соответствующих корректировок (от 1 до n).

Поэтому в качестве базовой для оценивания наиболее приемлемо использовать линейно-мультипликативную модель вида:

Y_расч = с × a₁^ x₁ ×…× а_m^x_m × ε_,

где    С – цена 1 кв. м в квартире с базовыми параметрами;

x_m – ценообразующий фактор m, влияющий на конечную стоимость квартиры; принимает значение 1 или 0 в зависимости от того, присутствует он в рассматриваемом объекте или отсутствует, а также абсолютное (в процентах) для фактора, отражающего отклонение текущей площади от площади базового объекта;

a_m – коэффициент, описывающий влияние  m – го фактора на конечную стоимость;

ε  – ошибка расчетов модели.

Для расчета коэффициентов методом наименьших квадратов, модель преобразуется в аддитивный вид (линеаризуется) путем логарифмирования обеих частей уравнения:

ln(Y_расч)= ln(с × a₁^ x₁ ×…× а_m^x_m × ε),

ln(Y_расч)= ln(с) + x₁ × ln(a₁)+…+ x_m × ln(a_m) + ln(ε). 

Затем, после нахождения с помощью метода наименьших квадратов (МНК) логарифмических значений коэффициентов, модель путем потенцирования (взятия экспоненты) обеих частей уравнения приводится обратно к мультипликативному виду с необходимыми для окончательного расчета восстановленными значениями коэффициентов.

Описание и подготовка используемых данных

Для проведения регрессионного анализа используются выборки квартир из имеющейся базы данных недвижимости, например, риэлтерских агентств за определенный не большой промежуток времени.

Данные сортируются определенным образом по группам так, чтобы можно было наиболее точно проследить влияние  того или иного оцениваемого, например: район, одинаковый тип домов и т.д.

В качестве базовой выбирается квартира с эталонными параметрами, которые определяются индивидуально. Именно относительно данной квартиры определяется влияние изучаемых факторов на цены других квартир.

Далее выбираются факторы, которые очевиднее всего могут повлиять на стоимость объекта, как правило, общие для всех выделенных групп:

·       Количество комнат: 1, 2, 3, и 4

·       Материал стен: панель, кирпич, комбинированный

·       Этаж квартиры: не крайний, первый последний

·       Ремонт: хороший, отличный, дорогой, требуется

·       Тип/ планировка дома: обычный, «хрущевка», новый и т.д.

·       Отклонение текущей площади от базовой*: для 1-, 2-, 3- и 4-комнатных.

* В каждой из групп для квартир определяется объекты с базовой площадью и рассчитывается отклонение в м² текущей площади от базовой.

Также в модель могут вводиться дополнительные факторы, не явные и не присущие всем группам, например: развитая инфраструктура, местоположение внутри района, нахождение в близи каких-либо общественных объектов, первичное жилье, строящийся дом и т.д.

Для более точной и справедливой оценки из выборки исключаются «аномальные» данные, способные нарушить общие тенденции, например: квартиры на первом этаже с выходом на «красную линию»,  продающиеся под коммерческую недвижимость, квартиры с перепланировками и очень дорогим ремонтом и т.д., т.е. со стоимостью, значительно отклоняющейся от средней и т.п.

Проверка статистической значимости коэффициентов, адекватности и надежности модели

После построения модели и получения необходимых коэффициентов, проводится оценка качества полученной модели по следующим необходимым критериям:

1.     Коэффициент детерминации (R²), скорректированный на число степеней свободы (Adjusted R-square). Отражает степень влияния независимых переменных на зависимую с учетом корректировки на количество включенных в модель экзогенных переменных (ценообразующих факторов) и объем выборки. Чем ближе значение к 1, тем лучше. Как правило, считается, что регрессионная модель хорошо описывает изучаемый процесс при R² > 0,7;

2.     Обобщенная ошибка модели (S.E. of regression), или среднеквадратическое отклонение (СКО) – отражает среднее отклонение расчетных значений наблюдаемой величины от фактических с учетом количества экзогенных переменных и объема выборки. Выражается в абсолютной величине для аддитивной модели и в относительной – для мультипликативной.

3.     Критерий Фишера (F-Statistic) – оценивает в целом надежность регрессионного уравнения. Данная статистика подчиняется закону распределения Фишера, при этом для статистической надежности модели расчетное значение критерия (F_расч) должно быть выше табличного критического значения (F_табл = приблиз. 2-3) при вероятности ошибки не более 5% (P-level < 0,05) и соответственно вероятности значимости не менее 95%.

4.     Критерий Стьюдента (t-Statistic) – оценивает значимость конкретного коэффициента модели и, соответственно, рассчитывается для каждого из них. Данная статистика подчиняется закону распределения Стьюдента, коэффициент считается статистически значимым, если абсолютное расчетное значение критерия  должно быть больше критического табличного значения (|t_расч |>t_табл) при вероятности ошибки не более 5% (P-level < 0,05) и соответственно вероятности значимости не менее 90%.

5.     Коэффициент Jarque-Bera – оценивает соответствие остатков регрессионной модели нормальному закону распределения. Статистика распределена по закону ХИ ² с 2-мя степенями свободы и рассчитывается на основе коэффициента асимметрии и эксцесса дисперсии модели. Модель считается статистически значимой при  таком значении Jarque-Bera, при котором вероятность соответствия остатков модели нормальному закону распределения не ниже 5% (P > 0,05).

Расчет корректировок на ценообразующие факторы из полученной модели

На основе построенной модели с помощью полученных коэффициентов можно рассчитать корректировки (выраженные в процентах) на соответствующие ценообразующие факторы.

Общая схема расчета:

Корректировка = (восстановленный коэффициент ^ ^X – 1) × 100%,

где Х – ценообразующий фактор.

Так как Х в случае присутствия влияния фактора  на цену в данном наблюдении принимает значение 1 (за исключением корректировки на площадь),  получаем:

Корректировка = (восстановленный коэффициент – 1) × 100%.

Переменная   Х , описывающая корректировку на площадь, представляет собой отклонение  м² площади текущего объекта от площади базового объекта. В данном случае для расчета корректировки используется общая формула, для которой:

Корректировка = (восстановленный коэффициент ^ (S_тек – S_баз) – 1) × 100%,

где: S_тек – площадь текущей квартиры, S_баз – площадь базового объекта.

Данные

·      Выборка по району «Сипайлово» – 268 наблюдений, исключены квартиры на первом этаже с выходом на «красную линию» для продажи под коммерческую недвижимость.

Для района характерно наличие двух типов домов:

1)    9-12-ти этажные панельные с обычной  или улучшенной планировкой, 80-90-х годов постройки;

2)    новые кирпичные дома с улучшенной планировкой.

При этом для квартир обоих типов домов характерна высокая вариация по общей площади, и при анализе явно прослеживается направленная тенденция ее влияния на разброс цен. Также выборке присуща ценовая однородность, т.е. стоимость 1 кв. м аналогичных объектов не сильно варьируется в зависимости от местоположения внутри района.

·      Выборка по району «Зеленая Роща – шк. МВД» – 193 наблюдения, включены в панельные и кирпичные дома до 2000-го года постройки с обычной и улучшенной планировкой.

Параметры базового объекта для обеих выборок: квартира в обычном панельном доме, стандартной планировки, в обычном состоянии, не на крайнем этаже.

Выборки сформированы на основе данных в период с начала сентября до начала октября 2010 года.

Модель

Для определения степени влияния факторов на стоимость квартиры была использована линейно-мультипликативная модель вида:

Y_расч = с × a₁^ x₁ ×…× а_m^x_m × ε,

приведенная к линейному виду с помощью логарифмирования и оцененная методом наименьших квадратов (МНК).

В связи с концепцией модели для достоверного определения влияния факторов материала стен, этажа квартиры и вариации площади на конечную цену объекта, необходимо также учесть и другие значимые ценообразующие факторы, такие как: количество комнат, отделка, инфраструктура и т.д., поэтому они также были рассчитаны в аналитических целях.

Результаты

Проверка адекватность модели:

Критерий	Сипайлово		Зел.Роща-МВД
	Значение	P-level	Значение	P-level
Коэф-т детерминациии	0,83	-	0,81	-
СКО	3,70%	-	4,16%	-
Критерий Фишера	84,7	0,000	55,0	0,000
Коэффициент Jarque-Bera	0,11	0,947	3,49	0,175

 

Описание полученных коэффициентов:

Коэффициент	Значение		Статист. значимость
	LOG	Восстановленное	t-Statistic	P-level
Материал стен Кирпич (Зел.Роща - МВД)
1 комната	0,03106	1,032	2,08	0,039247
2 комнаты	0,03558	1,036	2,10	0,036949
3 комнаты	0,04880	1,050	3,40	0,000829
1-этаж (Сипайлово)	-0,0248	0,975	-3,39	0,00081
Отклонение от базовой площади (Сипайлово)
Старые (панель/кирпич) дома
1 комната	-0,01605	0,9841	-10,75	0,000000
2 комнаты	-0,00665	0,9934	-5,79	0,000000
3 комнаты	-0,00486	0,9951	-4,84	0,000002
Новые (кирпич) дома
1 комната	-0,01210	0,9880	-7,41	0,000000
2 комнаты	-0,00437	0,9956	-4,34	0,000021
3 комнаты	-0,00342	0,9966	-3,93	0,000108

Итоговые корректировки:

* Рассчитана как средняя величина на основе корректировок для квартир с различным количеством комнат

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка на передаваемые права на квартиру. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

Корректировка на условия финансирования. По всем сравниваемым объектам рыночные условия финансирования (цены не завышены). Поэтому корректировка проводиться не будет.

Корректировка на условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравниваемым объектам. Корректировка отсутствует.

Корректировка на дату выставления на торги. Все цены аналогов были получены от продавцов на дату оценки по результатам телефонного звонка.

Корректировка на торг составляет 5 % за объект. Информация о величине скидки получена от продавцов недвижимости.

Корректировка на местоположение отсутствует, т.к. все объекты аналоги расположены вблизи объекта оценки.

Корректировка на площадь произведена методом регрессионных моделей.

Корректировка на тип конструкции дома не производилась, т.к. оцениваемый объект и объекты аналоги имеют схожий материал стен.

            Корректировка на этаж составила -1% для аналогов, расположенных на средних этажах, а для аналога расположенного на первом этаже, корректировка составляет 1%. Расчет произведен методом парных продаж.

Корректировка на последний этаж
Характеристика	Объект №1	Объект №2
Местоположение	г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 179/1	г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 165
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	выставлен на продажу	выставлен на продажу
Описание объекта	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Материал стен	панель	панель
Этажность	4*5	5*5
Общая площадь, кв. м.	45	46
Цена продажи квартиры, руб.	2 500 000 р.	2 500 000 р.
Цена продажи, руб. за м2	55 556 р.	54 348 р.
Цена продажи, руб. за м2  учетом корректировки на площадь	-1,59%	0,00%
Цена продажи, руб. за м2	54 672р.	54 348р.
Размер корректировки на этаж	-1%

 

Корректировка на первый и последний этаж
Характеристика	Объект №1	Объект №2
Местоположение	г. Уфа, ул. Черниковская, д. 59	г. Уфа, ул. Черниковская, д. 44
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	Выставлен на продажу	Выставлен на продажу
Описание объекта	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Материал стен	панельные	панельные
Вид отделки	простая	простая
Этажность	5*5	1*5
Общая площадь, кв. м.	44	43
Цена продажи квартиры, руб.	2 450 000р.	2 400 000р.
Цена продажи, руб. за м2	55 682р.	55 814р.
корректировка на площадь	1,02%	0,00%
Цена продажи, руб. за м2  учетом корректировки на площадь	56 250р.	55 814р.
Размер корректировки на этаж	1,0%

 

Корректировка на количество комнат не производилась, т.к. объект оценки и объекты аналоги являются однокомнатными квартирами.

Корректировка наличие балкона/лоджии составляет 2% для аналога, не имеющего в наличии балкон/лоджию. Расчет произведен методом парных продаж.

Корректировка на наличие балкона/лоджии
Характеристика	Объект №1	Объект №2
Местоположение	г. Уфа, пр. Октября, д. 107/1	г. Уфа, пр. Октября, д. 89
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	Выставлен на продажу	Выставлен на продажу
Описание объекта	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира
Материал стен	кирпич	кирпич
Вид отделки	Простая отделка	Простая отделка
Этажность	2*5	3*5
Балкон/лоджия	есть	нет
Общая площадь, кв. м.	33	33
Цена продажи квартиры, руб.	2 500 000р.	2 450 000р.
Цена продажи, руб. за м2	75 758р.	74 242р.
корректировка на площадь	0,00%	0,00%
Цена продажи, руб. за м2  учетом корректировки на площадь	75 758р.	74 242р.
Размер корректировки на наличие/ отсутствие балкона/лоджии	2,0%

Корректировка на санузел (совмещенный/раздельный) не производилась, т.к. все сравниваемые объекты имеют совмещенный санузел.

Корректировка на площадь кухни не применялась, т.к. все сравниваемые объекты имеют одинаковый размер кухонь.

Корректировка на качество отделки составляет -5992 руб./кв.м. для аналогов с евроремонтом, а для аналога, в котором требуется косметический ремонт, корректировка составляет 1590 руб./кв.м. Расчет произведен методом парных продаж.

Простая отделка и евроремонт
Характеристика	Объект №1	Объект №2
Местоположение	г. Уфа, ул. Высотная, д. 12	г. Уфа, ул. Высотная, д. 14
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	выставлен на продажу	выставлен на продажу
Описание объекта	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира
Материал стен	кирпич	кирпич
Вид отделки	евроремонт	простая отделка
Этажность	7*10	3*9
Общая площадь, кв. м.	43	40
Цена продажи квартиры, руб.	3 400 000	3 080 000
Цена продажи, руб. за м2	79 070р.	77 000р.
корректировка на площадь	4,96%	0,00%
Цена продажи, руб. за м2  учетом корректировки на площадь	82 992р.	77 000р.
Размер корректировки на отделку	5 992р.
Размер корректировки на отделку	9%

 

простая отделка и требуется косметический ремонт
Характеристика	Объект №1	Объект №2
Местоположение	г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 22/1	г. Уфа, ул. Минигали Губайдуллина, д. 25/2
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	выставлен на продажу	выставлен на продажу
Описание объекта	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Материал стен	панель	панель
Вид отделки	требуется косметический ремонт	простая
Этажность	4*9	9*12
Общая площадь, кв. м.	49	52
Цена продажи квартиры, руб.	3 500 000	3 700 000
Цена продажи, руб. за м2	71 429р.	71 154р.
корректировка на площадь	0,00%	2,62%
Цена продажи, руб. за м2  учетом корректировки на площадь	71429	73018
Размер корректировки на отделку	1 590р.
Размер корректировки на отделку	3%

 

5.3.          Расчет стоимости Объекта методами доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления. После чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Прямая капитализация используется, если доход от объекта оценки стабилен (равномерно возрастает, снижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается на условиях компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод, используемый в рамках доходного подхода - метод дисконтированных денежных потоков - определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконта каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть неравномерные колебания доходов и расходов во времени.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования данного подхода при расчете величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в уфимском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

5.4.Согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Таблица 6. Определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта

подходы оценки	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент, в долях	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный	-	0,0
Доходный	-	0,0
Сравнительный	2 224 000	1,0	2 224 000
Итоговая величина рыночной стоимости:			2 224 000
Итоговая величина ликвидационной стоимости			2 002 000

Итоговая величина рыночной и ликвидационной стоимости Объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчетов, на дату проведения оценки 22.05.2014г., составляет:

Рыночная стоимость объекта оценки: 2 224 000 руб. (Два миллиона двести двадцать четыре тысячи рублей),

по курсу Банка России на дату проведения оценки (34,5078 руб. за 1 долл. США)

64 449 долл. США (Шестьдесят четыре тысячи четыреста сорок девять долларов  США).

 

Ликвидационная стоимость объекта оценки: 2 002 000 руб. (Два миллиона две тысячи рублей),

что по курсу ЦБ РФ на дату оценки (34,5078 руб. за 1 долл. США)

58 016 долл. США (Пятьдесят восемь тысяч шестнадцать долларов США).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ НАСТОЯЩЕГО ОТЧЕТА

1.    Федеральный Закон РФ от 12 августа 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.    Федеральные стандарты оценки, ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3

3.    Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2003. —496с.: ил.

4.    Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др.. — М.: Интерреклама, 2003. —704с.

5.    Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. –  М.: Дело, 1998г. – 384 с.

6.    Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве – СПб: Питер, 2000. – 256 с.: ил. –  (Серия «Краткий курс»).

7.    Ким Е.П., Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. — М.: «Экспертное бюро-М», 1997г. —224с.

8.    Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера – сметчика. В 2 т. –  М.: Стройиздат, 1991г. – 463 с.: ил.

9.    Травин В.И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий: Учебное пособие для архитектурных и строительных спец.вузов / Серия «Учебники и учебные пособия» -- Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2002г. – 256 с.

10.  Обследование и испытание зданий и сооружений: Учебное пособие для вузов / Козачек В.Г. и др; Под ред. В.И.Римшина. — М: Высш. шк., 2004. – 447 с.: ил.

11.  “Положение о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий”. — М.: Стройиздат, 1974.

12.  “Методика оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения”. Фомин С.Е. — Санкт-Петербург. — Межотраслевой институт повышения квалификации кадров при Спб ГТУ, 1994.

13.  Аналитические обзоры и статистические материалы, публикуемые в сети INTERNET.

14.  Данные российских информационных агентств («Финмаркет», «РосБизнесКонсалтинг», «AK&M» и др.).

15.  Налоговый Кодекс РФ.

16.  Градостроительный Кодекс РФ.

17.  Жилищный Кодекс РФ

 

ГЛАВА 6.         ГЛОСАРИЙ

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой  инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

Øзатратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Øсравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Øдоходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Документы ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ И оценщика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

              

 

 

 

 

Приложение 2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Документы и материалы, использованные при оценке

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Корректировка на отделку (простая отделка и требуется косметический ремонт)

Корректировка на отделку (простая отделка и евроремонт)

 

Корректировка на наличие балкона/лоджии

 

 

 

Корректировка на этаж (первый этаж и последний этаж)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Корректировка на последний этаж

 

 

АКТ ОСМОТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Караидельская, д. 48, кв. 15

 

 

Дата осмотра: 22 мая 2014 г.

Осмотр произвел: __________                 _______________

                                 (подпись)                                      (расшифровка подписи)

С произведенным осмотром согласен:

           

            Заказчик:__________                  ________________

                                 (подпись)                                       (расшифровка подписи)

 

 

 

 

 

Приложение 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

фОТОМАТЕРИАЛЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Фото 1. Фасад здания (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)	Фото 2. Номер дома (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)
Фото 3. Придомовая территория (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)	Фото 4. Придомовая территория (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)
Фото 5.   Входная дверь в подъезд (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)	Фото 6.  Входная дверь в подъезд (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)
Фото 7.   Подъезд  (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)	Фото 8. Входная дверь (текущее состояние на дату осмотра 22.05.2014г.)
Фото 12. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 1 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 13. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 1 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 14. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 5 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 15. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 1 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 16. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 1 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 17. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения №2 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 18. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 5 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 19. Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 2 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 20.   Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 2 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 21.  Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 1 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 22.  Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения 3 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 24.  Вид из окна	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 25.  Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения 3 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 26.   Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 3 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 27.    Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 3 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 28.     Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 4 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 29.    Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 4 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 30.  Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 4 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 31.  Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 6 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 32.  Текущее состояние объекта оценки на дату осмотра 22.05.2014г. (номер помещения № 6 в соответствии с поэтажным планом)	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)
Фото 33.  Вид с балкона	(Приводится поэтажный план, на котором стрелкой указано место и направление фотосъемки)