Оценка недвижимого имущества

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении права наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, це­ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при­носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег­мента рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест­ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ­екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет сово­купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже­ния. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов.

По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време­ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля­ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.

Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

Целью данной работы является изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:

- Дать определение  понятия «недвижимость»;

- Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

- Оценить объект недвижимости различными методами;

- Проанализировать полученные результаты.

Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости. Объектом в работе является объект недвижимости – однокомнатная квартира.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Анализ рынка объекта оценки

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

-объекты недвижимости

-субъекты рынка

-процессы функционирования рынка

-механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Сегменты рынка недвижимости:

-земельные участки;

-жилье (жилые здания и помещения);

-нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

Прогноз изменения цен на недвижимость в России в 2015 году.

Если говорить об общей тенденции в масштабах страны, эксперты приходят к выводу, что цены на квартиры пойдут вниз. Вот только когда именно это произойдет? В большей степени падение коснется рынка вторичного жилья. Тем, кто намерен приобретать новостройку, рассчитывать на существенные скидки не приходится. Такой прогноз основан на сопоставлении нынешней ситуации и поведении рынка в кризисные 2008-2009 годы. В похожих условиях цены на жильё, реализуемое в рублях, понизились на 10%, а продаваемое за доллары – на 30%.

С одной стороны, спрос на недвижимость имеет тенденцию к снижению. Это объясняется уменьшение способности населения совершать подобного рода покупки. Эксперты отмечают, например, понижение доли теневых доходов населения. Причины для этого различны у разных групп населения.

-Для тех, чьи доходы превышают средний уровень, на уровень теневых доходов повлияли санкции, введенные странами ЕС и США, курс на деофшоризацию экономики, борьба с коррупцией.

-Для представителей среднего класса понижение теневой составляющей произошло по причине роста эффективности налогового администрирования и повышения налогового бремени на представителей среднего и малого бизнеса.

Предполагается, что это снижение теневых доходов будет продолжаться. В 2024 году они, по сравнению с 2012 годом, сократятся вдвое. Аналитики уверяют, что даже в случае сохранения высокого уровня официальных доходов, подобные обстоятельства отрицательно влияют на уровень спроса на масштабные покупки. 

Впрочем, даже явное снижение спроса пока не приводит к снижению цен на объекты строительства. Нигде по стране стройки не прекратились, замораживания их тоже не происходит. Более того, готовятся к реализации всё новые и новые проекты. Не отстаёт от новостроек и рынок вторичного жилья. Слухи о падении стоимости недвижимости, которые распространились ещё летом, стимулируют владельцев квартир быть сговорчивее. Недвижимость ещё не стала дешеветь в силу объективных причин, несмотря на все прогнозы, и желание собственников быстрее продать свои квартиры вполне объяснимо.

Конечно, все перечисленные факторы влияют на современный рынок недвижимости. Прогноз на 2015 год в России различается не только по временным периодам, но ипо регионам. Приток капитала и массовые застройки в одном регионе обеспечивают относительный экономический рост и расширение возможностей местного населения, доходы которого идут в гору. Одновременно в других регионах картина может складываться не так обнадеживающе. 

Например, в Москве спрос на квартиры стабильно высок и продолжает расти. Это объясняется тем, что московское жилье используется в качестве источника получения дохода от сдачи её в аренду. Чем держать свои деньги в банке, где проценты по вкладам давно не соответствуют уровню реальной инфляции, а лицензия может быть отозвана, лучше инвестировать их в недвижимость. При этом, конечно, учитывается тот фактор, что спрос на аренду квартир в Москве есть.

После всего вышесказанного, напрашивается вывод, что ещё полугодие или год на рынке недвижимости сохранится относительная стабильность, несмотря на разнонаправленное влияние различные факторов. Снижение цены на жилье, по мнению экспертов, произойдет во второй половине 2015 года и продлится, вероятнее всего, не один год.

Недвижимость в Уфе: Итоги прошлого года

 

Подводя итоги, отметим, что с осени 2014 года цены на жилье постепенно снижались. Эксперты утверждают, что снижение — это временное явление и последствие государственных программ. Портал ufa.naydidom.com отмечает, что рынок недвижимости в Уфе ждет спад и в новом году, несмотря на всплеск активности покупателей в 2014.           Анализ первичного рынка по итогам 2014 года           Риелторы отмечают рост популярности новостроек не только среди молодых семей, но и других категорий населения, так как из-за нестабильности валют многие стремятся вложить деньги в новостройки. Средняя стоимость новостроек по районам в декабре 2014 года (в тысячах рублей за квадратный метр): - Центр  (77); — 3еленая роща (64); — проспект Октября (61); — Сипайлово (63); — Черниковка (58); — Затон (49); — Инорс (62); — Дема (50).           Аналитики IRN отмечают, что стоимость предлагаемой жилплощади снизилась среди однокомнатных (4%) и двухкомнатных (1%) квартир. Наиболее актуальными являются предложения о продаже однокомнатных. Цена элитного жилья в новом доме за квадратный метр составляет 85 000 рублей. Анализ цен вторичного жилья           В ответ на повышение курса иностранных валют владельцы вторичного жилья повысили его стоимость, в среднем, на 3%. На сегодняшний день однокомнатная квартира обойдется примерно в 68 тысяч рублей за квадратный метр. В тренде остаются однокомнатные квартиры в Зеленой роще, Центре, Сипайлово и на проспекте Октября. Вторичный рынок за декабрь 2014 год показал такие индексы (в тысячах рублей за квадратный метр): — Центр (72); — Зеленая роща (71); — Проспект Октября (71); — Сипайлово (68); — Черниковка (60); — Затон (57); — Инорс (60); — Дема (60).           Загородные дома: земля не дорожает            Эксперты отмечают, что загородная недвижимость в Уфе значительно менее популярна, чем в столице или Санкт-Петербурге. Организованные поселки не пользуются большим спросом, но стабильная цена на землю постепенно возвращает им популярность. Люди стали чаще рассматривать покупку дачи или коттеджа за городом.           Загородные дома делятся на несколько типов (цена в тысячах рублей за квадратный метр): — А-класс: Уфа и ближайший пригород (35); — В-класс: поселки в Уфимском районе (27); — С-класс: другие районы РБ (25). В выборке рассматривались коттеджи эконом класса со средней площадью 118 квадратных метров и участком 9,7 соток.           Городские власти заявили, что в 2015 году цены на рынке недвижимости стабилизируются. Также будет продолжена застройка пригорода. Потенциальными районами застройки станут Дема-8, Затон, Дема-9, поселок Нагаево, Юрюзань, Глумилино. До 2025 года администрация города планирует отстроить до 17 млн «квадратов» жилплощади.            Тенденции на рынке недвижимости Уфы в 2015 году. Рост цен на недвижимость сокращение строек вот что ждет нас в 2015 году, но покупатели настроены оптимистично и не думают снижать темпы скупки недвижимости в Уфе.            Если вы хотите продать, купить квартиру или даже взять в аренду вы начинаете задумываться, каким будет 2015 год для вас и как кризис отразиться на рынке недвижимости? Невозможно до конца утверждать, что мы знаем, как именно поведет себя рынок в этом году, мы можем лишь предполагать, а если вам кто то утверждает обратное, то, скорее всего он имеет скрытые мотивы.           Игорь Антольевич главный экономический аналитик  агентства недвижимости «Квартал», предполагает, что первую половину года квартиры, скорее всего, вырастут в цене.           Как бывший риэлтор, я должен согласиться – инвесторы стараются спасти свои финансовые накопления. Только на прошлой неделе я получил порядка десяти звонков от людей, которые жаловались, что не поспевают за ростом рынка и просят поискать те объекты, которые еще не выставили на рынок.          Хорошей новостью стало то, в воздухе витает оптимизм. Демографический фактор          Большую часть покупатель на рынке недвижимости составляют молодые люди до тридцати пяти лет. И хотя желание обладать своей квартирой высказали до 93 процентов опрошенных респондентов, 2015 принес неприятный сюрприз в виде повышение ставки ипотеки до критичного уровня в 16 процентов.           Помимо прочего получение ипотеки будет недоступно для большинства населения, на основании этого мы прогнозируем падение спроса во второй половине 2015 года.           Безумные цены на недвижимость. Цены на квартиры или дома обескураживающе завышены. "Я уже устал объяснять людям, почему такие цены" говорит Игорь Анатольевич. В Уфе есть определенная проблема доступности жилья. Многие уфимцы просто не могут себе позволить платить такую цену за недвижимость. Они оказываются перед жестким выбором: арендовать квартиру на длительный срок или жить в вне города.           Вывод:           Хотя покупатели и чувствуют надежду на доступное жилье во второй половине 2015 года, молодые люди, вряд ли смогут воспользоваться таким инструментом как ипотека и купить жилья вблизи привычного ареала, скорее всего, продеться рассматривать спальные районы или пригород Уфы. Кроме того рост рынка недвижимости будет сдерживаться уменьшением темпов строительства новых объектов в связи с подорожанием кредитов для застройщиков, но плюсом в этом для тех у кого есть наличность на руках, цены будут падать, что позволит сделать выгодное вложение.

 

 

2.Описание объекта оценки  и его местоположения.

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик использовал полученные от          Заказчика документы, приведенные в таблице «Опись полученных от Заказчика документов».

Таблица 1. Опись полученных от Заказчика документов

Наименование, вид документа		Дата
1.	Технический паспорт жилого помещения, инвентарный номер 33060	13.09.2011 г.
2.	Кадастровый паспорт помещения инвентарный номер 33060	08.10.2011 г.
3.	Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ 122650*	16.07.2001 г.
4.	Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ 122651*	16.07.2001 г.
5.	Договор передачи жилого помещения в собственность №б/н	20.04.2001 г.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Описание Объекта оценки составлено на основании «Описи полученных от Заказчика документов» и визуальном осмотре, проведенном Оценщиком Объекта оценки. Полученные данные об Объекте оценке были сведены Оценщиком в представленную ниже табличную форму.

Таблица 2. Описание Объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Характеристика местоположения
Адрес	Квартира общей площадью 29,2  кв. м, расположенная по адресу: Республика Башкортостан,  г. Уфа, Кировский район, ул. Караидельская, д. 48, кв. 15
Ближайшая станция метро (ж/д станция, шоссе и т.п.)	Остановка «ТРК Иремель»
Расстояние от ближайшей станции метро (ж/д станция и т.п.)	-
Характеристика расположения
Окружающая застройка	высотные и малоэтажные дома
Наличие и описание улучшений	нет
Близость к объектам социальной сферы	школа, д/сад, продовольственные магазины
Общая характеристика
Материал фундамента здания	Бетон
Материал стен здания	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками или плитками
Материал межэтажных перекрытий здания	Из сборного железобетонного настила
Год постройки здания (степень готовности)	1986 г.
Группа капитальности здания (тип здания)	II группа, «Классификация жилых зданий по капитальности» С.Е. Фомин
Серия дома	5-ти этажный кирпичный дом согласно техническому паспорту жилого помещения № 33060 от 13.09.2011 г .
Процент износа здания (согласно данным БТИ), %	9 %
Процент износа здания (согласно данным визуального осмотра), %	22%. Физический износ здания был рассчитан методом срока жизни. Нормативный срок эксплуатации (Нсэ) для жилых зданий 2 группы капитальности составляет 125 лет (основание – «Классификация жилых зданий по капитальности»,  С.Е, Фомин «Методика оценки износа и остаточного срока  эксплуатации строения» Санкт-Петербург, 1994г.). Хронологический возраст здания (Хр) составил 28 лет. Формула расчета:   Фи = Хр/ Нсэ
Наличие видимых признаков деформаций конструкций	нет
Количество комнат в квартире (изолированность)	- 1 изолированная комната - по БТИ; - 1 изолированная комната - по результатам осмотра
Количество и тип санузла	- 1 совмещенный санузел - по БТИ; - 1 совмещенный  санузел - по результатам осмотра
Общая площадь квартиры, кв.м.	29,2
Общая площадь жилых помещений, кв. м	29,2
Жилая площадь, кв.м.	15,8
Площадь кухни, кв.м.	6,4
Наличие балкона, лоджии	Есть
Высота потолков, м.	2,50
Этаж расположения в здании/этажность здания	5/5
Наличие технического этажа/ подвала	Нет  / есть
Наличие лифта в доме	Нет
Наличие мусоропровода в доме	Нет
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок, видеонаблюдение)	Домофон.
Расположение окон	Во двор
Наличие и тип автомобильной парковки	Нет
Инженерное оборудование дома
Холодное водоснабжение	Централизованное
Горячее водоснабжение	Централизованное
Канализация	Централизованное
Электроснабжение	Централизованное
Газоснабжение	Централизованное
Теплоснабжение	Централизованное
Электрические плиты	Не предусмотрены
Телекоммуникации
Телефон	Есть
Интернет (выделенная линия)	Есть
Описание внутренней отделки помещений по состоянию на дату проведения оценки
Напольное покрытие	В жилой комнате, в коридоре и на кухне линолеум; в ванной комнате кафель.
Потолочное покрытие	В жилой комнате, в коридоре побелка; на кухне и в ванной комнате побелка.
Настенное покрытие	В жилой комнате, в коридоре и на кухне  обои, в ванной комнате кафель.
Оконные и дверные блоки	Окна – пластиковые стеклопакеты , двери – улучшенные
Наличие факторов, приведших к ухудшению качества отделки	Нет
Выводы по состоянию квартиры	Хорошее, простая отделка
Юридический статус, согласно представленной документации
Вид права	Собственность, Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122651* от 16.07.2001 г., Свидетельство о государственной регистрации права 02-УФ № 122650* от 16.07.2001 г.
Обременения	Не зарегистрировано
Текущее использование Объекта оценки	Жилая квартира
Соответствие планировочных решений объекта оценки указанным решениям в технической документации	Соответствует
Описание произведенного переоборудования (перепланировки)	-

 

Рисунок 1. Расположение Объекта оценки

 

 

 

3.Определение стоимости объекта оценки

3.1.Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

-Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

-Расчет восстановительной стоимости нового здания.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

-метод сравнительной единицы;

-метод разбивки по компонентам;

-метод количественного обследования.

При определении стоимости затратным подходом используем метод сравнительной единицы, как самый простой и широко применяемый оценщиками. Этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность этого метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают современный объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалом и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1 м³, 1м²) умножается на число таких же единиц оцениваемого объекта. [№3]

, где                                                                                 (1)                                                        

 - стоимость объекта, определенная затратным подходом.

 - стоимость строительства одного кв.м аналогичных объектов строительства.

 - площадь объекта оценки.

По данным Фонда жилищного строительства РБ стоимость одного кв.м объектов, аналогичных оцениваемому, составляет 49 тыс.руб. Площадь объекта оценки составляет 29.2кв.м. (см. таб.2)

Определим по формуле 1 стоимость объекта оценки затратным подходом.

Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составляет 1430,8 тыс.руб.

Объект оценки имеет износ 22 % (см. таб.2). Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.

, где                                                          (2)                                             

 - стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом износа

% И - процент износа объекта оценки

Таким образом стоимость, рассчитанная затратным подходом с учетом износа, составляет 1116,024 тыс.руб.

3.2.Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с «непрозрачностью» российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

-       метод валовой ренты;

-       метод сравнения продаж. [№4]

 

В определении стоимости недвижимости сравнительным подходом также используется метод сравнительной единицы, но стоимость определяется по цене продажи одного квадратного метра.

, где                                                                                                                         (3)

        - стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом

 - цена продажи одного кв.м.

 - площадь объекта оценки.

По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга стоимость жилого дома в Зеленой роще составляет 72,5 тыс.руб.

Таким образом стоимость объекта сравнительным подходом составляет 3813,5 тыс.руб.

Объект оценки имеет износ 22 % (см. таб.3). Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.

, где                                                              (4)

 - стоимость, рассчитанная сравнительным подходом с учетом износа.

Таким образом стоимость, рассчитанная сравнительным подходом с учетом износа, составляет 1651.26 тыс.руб.

Для определения стоимости используем также статистические методы сравнительного подхода, которые обычно применяются по большому количеству похожих продаж при небольшом различии цен.

Обычно анализируются 4 показателя:

1) Среднеарифметическое значение скорректированных цен;

2) Мода;

3) Медиана;

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Среднеарифметическое определяется по значению скорректированного ряда цен объектов аналогов, полученных с сайта www.avito.ru.

, где                                                                                    (5)

 - среднеарифметическая цена объекта аналога;

 - цены объектов аналогов;

 - количество объектов аналогов.

Цены аналогов ( тыс.руб. ): 1900, 2000, 2000, 2000, 2050, 2080, 2100, 2100, 2100, 2200, 2200, 2300.

Из данных о ценах аналогов, полученных из цен www.avito.ru, построим ряд. Про ранжируем ряд и оформим данные в таблице.

Определяем моду (), то есть наиболее часто встречающиеся значения в числовом ряду. Из ранжированного ряда видно, что таким значением является М_о1 = 2000 тыс.руб., М_о2 = 2100 тыс.руб.

Определяем медиану (М_е), то есть середину ранжированного числового ряда. Серединой ранжированного ряда являются значения 2080, 2100 тыс.руб. Видно, что медиана имеет значение 2090 тыс.руб.

Определяем скорректированную цену самого похожего на оцениваемый объект аналога. Установили, что аналог имеет площадь больше объекта оценки на 2,3 кв.м. что составляет 7,8%, наиболее похожий аналог стоит 2000 тыс.руб. Определяем скорректированную стоимость

, где                                                                    (6)

 - скорректированная цена наиболее похожего аналога

 - цена аналога

 - коэффициенты корректировки

Усредним данные, полученные статистическими методами

, где                                                            (7)

Таким образом, усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 2142,45 тыс.руб.

Определим среднее значение стоимостей, полученных разными методиками сравнительного подхода.

, где                                                                   (8)

 - усредненное значение, полученное разными методами сравнительного подхода

 - стоимость, полученная методикой сравнительной единицы

 - усредненная стоимость, полученная статистическими методами

Таким образом, стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода составляет 2129,725тыс.руб.

3.3Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует, применяется метод мультипликатора валовой ренты, он основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от ее сдачи в аренду (рентный доход). Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду, произведен по формуле:

, где                                                                                    (9)

 - мультипликатор валовой ренты;

 - цена сопоставимых объектов, сдаваемых в аренду;

 - аренда годовая.

На основе расчетов полученные мультипликаторы валовой ренты усредняются, являющиеся единственными значениями, отражающими характер рынка в сфере жилой недвижимости.

Определяем величину рентного дохода объекта оценки. По данным www.avito.ru. арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили 16 тыс.руб.

Далее определяем стоимость объекта оценки.

, где                                                                      (10)

 - стоимость, определенная доходным подходом.

Определим стоимость недвижимости доходным подходом.

Арендная плата объекта оценки по результатам личного наблюдения может составить 18 тыс.руб.

Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит:

Стоимость, полученная доходным подходом составляет 2248,56 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Согласование результатов, полученных различными подходами

Проведем согласование результатов определения стоимости недвижимости, полученных разными подходами. В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким либо методом существенно отличающимся от других, является признаком того, что в процессе оценки использовалась недостоверная информация или была допущена ошибка методического или математического характера. Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести окончательное согласование результатов оценки, Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным в каждом из трех подходов.

Весовые коэффициенты показывают какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. Согласование результатов отражает адекватность каждого из подходов.[№2]

Сведем результаты оценки по следующей формуле:

                                         (11)

                                                                        (12)

Определим значимость каждого подхода через удельные коэффициенты. (с обоснованием каждого коэффициента)

 = 0,1

 = 0,6

 = 0,3

Рассчитаем итоговую стоимость объекта оценки:

Таким образом итоговая стоимость, полученная в результате согласования результатов, полученных затратным, сравнительным и доходным подходом, составляет 2064,0054тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.
          Целью курсовой работы была оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 29.2 кв. м., расположенной на третьем этаже 5-этажнго панельного дома по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Караидельская д. 48, кв. 15.
Оценка проведена по состоянию на 06 февраля 2015 года.
Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.
Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:
Рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 29.2кв. м., расположенной по адресу г. Уфа, Кировский район, ул. Караидельская д. 48, кв. 15, с учетом допущений и ограничивающих условий, по стоянию на 06.02.2015г. составляет 2064, 0054 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература

1.   Федеральный Закон РФ от 12 августа 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.   Федеральные стандарты оценки, ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3

3.   Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2003. —496с.: ил.

4.   Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др.. — М.: Интерреклама, 2003. —704с.

5.   Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. –  М.: Дело, 1998г. – 384 с.

6.   Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве – СПб: Питер, 2000. – 256 с.: ил. –  (Серия «Краткий курс»).

7.   Ким Е.П., Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. — М.: «Экспертное бюро-М», 1997г. —224с.

8.   Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера – сметчика. В 2 т. –  М.: Стройиздат, 1991г. – 463 с.: ил.

9.   Травин В.И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий: Учебное пособие для архитектурных и строительных спец.вузов / Серия «Учебники и учебные пособия» -- Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2002г. – 256 с.

10.Обследование и испытание зданий и сооружений: Учебное пособие для вузов / Козачек В.Г. и др; Под ред. В.И.Римшина. — М: Высш. шк., 2004. – 447 с.: ил.

11.“Положение о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий”. — М.: Стройиздат, 1974.

12.“Методика оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения”. Фомин С.Е. — Санкт-Петербург. — Межотраслевой институт повышения квалификации кадров при Спб ГТУ, 1994.

13.Аналитические обзоры и статистические материалы, публикуемые в сети INTERNET.

14.Данные российских информационных агентств («Финмаркет», «РосБизнесКонсалтинг», «AK&M» и др.).

15.Налоговый Кодекс РФ.

16.Градостроительный Кодекс РФ.

17.Жилищный Кодекс РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Приложение