Исследовательская работа на тему «Проведение анализа использования недвижимого имущества по Туймазинскому району»

Министерство образования Республики Башкортостан

Государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

Уфимский колледж статистики, информатики

и вычислительной  техники

ГБОУ СПО УКСИВТ

Исследовательская работа на тему: «Проведение анализа использования недвижимого имущества по Туймазинскому району»

Выполнила студентка группы 3З-1:

Галеева Е.Р.

Уфа – 2015

1. Анализ использования недвижимого имущества в Туймазинском районе.

Информация о земельном рынке подготовлена на базе государственной статистической отчетности по форме № 3–ЗЕМ «Сведения о сделках с землей». Основными показателями статистической отчетности являются количество земельных участков, площадь, количество сделок по передаче в аренду и продаже государственных и муниципальных земель, цена сделок, размер арендной платы, а также сведения о сделках купли-продажи, дарения, наследования и залога земельных участков гражданами и организациями в соответствии с данными, представленными Комитетом по управлению собственностью в Туймазинском районе Республики Башкортостан, Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение 2013 года в Туймазинском районе было осуществлено 2953 сделок с земельными участками на площади  72874,585 га, в том числе 2834 сделок на площади 70469,515 га с государственными и муниципальными землями и 119 сделок на площади 2405,07 га между гражданами и юридическими лицами.

Структура сделок с земельными участками в Туймазинском районе в 2013 году

Количество сделок с государственными (кроме федеральных) и муниципальными землями в Туймазинском районе за 2013 год (количество договоров, ед.)

Площади, задействованные в сделках с государственными (кроме федеральных) и муниципальными землями в Туймазинском районе за 2013 год (га)

Наличие земель личных подсобных хозяйств граждан в Туймазинском районе.

Земли, предоставленные в целях индивидуального жилищного строительства, используются для возведения домов и хозяйственных строений. Участки при доме могут использоваться также для производства сельскохозяйственной продукции.

Сделки по продаже государственных и муниципальных земель

В 2013 году продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности Туймазинского района осуществлялась в основном уполномоченным органом исполнительной власти – Комитетом управления собственностью по Туймазинскому району Республики Башкортостан. Всего было продано 71 земельных участков общей площадью 171,68 га.

Из них продано земельных участков:

– гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства – 27 (52,1%) земельных участка общей площадью 34,98 га, в том числе в черте населенных пунктов – 21 земельных участка общей площадью 28,1 га;

– юридическим лицам из категории земель промышленности и иного специального назначения – 12 (16,9%) земельных участка общей площадью 102,13;

– гражданам и юридическим лицам для других целей – 22 (31 %) земельных участка общей площадью 34,57 га.

По сравнению с прошлым годом в 2013 году увеличилась продажа земельных участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства на торгах. Данная тенденция объясняется стабильной экономической ситуацией в стране.

 Средняя цена (с учетом выкупа и проведенных торгов) земельных участков, продаваемых органами государственной власти и местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, составила 59,4 руб. за квадратный метр.

Сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог)

По данным статистической отчетности за 2013 год в районе было зарегистрировано 42 договоров купли-продажи застроенных и незастроенных земельных участков между гражданами и организациями – собственниками земельных участков - общей площадью 705,47 га.

Количество сделок купли-продажи земельных участков гражданами и организациями в 2013 году по сравнению с прошлым годом увеличилось на 3 или на 7,1% .

В целом по району большая часть сделок по купле-продаже земли так же как и в прошлом году относится к участкам, используемым гражданами для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства.

Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель

В 2013 году в Туймазинском районе действовало 2695 краткосрочных и долгосрочных договора аренды земельных участков, заключенных государственными органами исполнительной власти (кроме федеральных), а также органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, на общей площади  70290,387 га. Доля договоров аренды в 2013 году составила 95,1% от всех сделок и 99,7% от всей площади земельных участков, вовлеченных в оборот.

В отчетном году наблюдается рост общего количества действовавших договоров аренды государственных и муниципальных земель: с 25998 договоров в 2012 году до 2695 договоров в 2013 году.

Показатели свидетельствуют о том, что в отчетном году передано в аренду:

- предприятиям промышленности, транспорта, связи, строительства;

- организациям торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания;

- лесохозяйственным и лесопромышленным предприятиям за земли лесного фонда;

- гражданам для жилищного, дачного и гаражного строительства;

- гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства;

- крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным и другим организациям.

Арендная плата в черте населенных пунктов составила в среднем от 0,91 руб./кв.м за земельные участки, используемые для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, до 32,1 руб./кв.м за земельные участки, используемые предприятиями и организациями торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания. За чертой населенных пунктов арендная плата варьирует от 0,15 руб./кв.м до 11,07 руб./кв.м.

В целом, средневзвешенная арендная плата за 1 кв.м в черте населенных пунктов выше, чем за их пределами.

Арендные платежи значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. Арендная плата за земли городов и поселков выше для всех категорий арендаторов, чем в сельской местности и за чертой населенных пунктов, что связано с разницей в величине кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме передачи земли в аренду, в республике в 2013 году имели место сделки по продаже права аренды государственных и муниципальных земельных участков на торгах. Таких сделок было совершено 68, что на 15% ниже показателя предыдущего года (78 сделок – в 2012 году).

Площадь по такому виду сделок в 2013 году составила 7,448 га, что в 3 раза ниже аналогичного показателя прошлого года (21,980 га).

Продажа жилья в Туймазинском районе

В районе преобладают частные дома, но также в поселках и городах Туймазинского района имеются многоквартирные дома.

Средняя стоимость одного квадратного метра первичного жилья в Туймазинском районе составила 39 000 руб.

Однокомнатные квартиры – 41 100 руб./кв.м.

Двухкомнатные квартиры – 37 500 руб./кв.м.

Трехкомнатные квартиры – 38 500 руб./кв.м.

Средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Туймазинском районе в 2013 году составила 29 450 руб.

Однокомнатные квартиры – 35 100 руб./кв.м.

Двухкомнатные квартиры – 31 300 руб./кв.м.

Трехкомнатные квартиры – 27 700 руб./кв.м.

Четырехкомнатные квартиры – 24 100 руб./кв.м.

Самой большой ценой за один квадратный метр жилья в Туймазинском районе является цена на частные дома – 45 000 руб./кв.м. Далее идет цена на один квадратный метр первичных однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир  – от 37 500 руб./кв.м. до 41 100 руб./кв.м. Следующей идет цена на один квадратный метр вторичных однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир – от 24 100 руб./кв.м. до 35 100 руб./кв.м.

2. Предложения по повышению экономической эффективности использования недвижимого имущества.

Основные применяемые единицы сравнения объектов недвижимости:

-         цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

-         цена за 1 кв.м. - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

-         цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

-         цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

-         цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Под эффективностью использования государственных и муниципальных объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам государства (района) как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

На ценность того или иного объекта недвижимости одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

-         интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

-         размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Методы повышения экономической эффективности использования муниципального недвижимого имущества:

- Организация работы по проведению аудиторских проверок финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий.      

- Проверка финансово-хозяйственной деятельности, контроль за сохранностью, использованием по назначению принадлежащего на праве хозяйственного     ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования движимого и недвижимого имущества муниципальных других форм собственности предприятий и учреждений. 

- Осуществление контроля за своевременностью и полнотой исполнения акционерными обществами с муниципальной долей собственности обязательств перед городским бюджетом по дивидендам и иным платежам.

- Повышение уровня арендной платы за использование муниципальных нежилых помещений.

- Внедрение практики проведения торгов на право аренды объектов недвижимости, земельных участков, по продаже земли..

- Учет и контроль за поступлением арендной платы за землю, погашением недоимок. Создание комиссии по обеспечению своевременного и полного поступления арендной платы.

Методы повышения экономической эффективности использования недвижимого имущества граждан, предприятий:

- Освоение земельных участков в целях жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

- Социально-экономическое развитие населенных пунктов.

- Развитие информационно-телекоммуникационных сетей, в том числе сети Интернет.

- Размещение нестационарных объектов, в том числе металлических гаражей.

- Развитие транспортной инфраструктуры.

- Строительство новых детских садов, школ.

- Строительство торговых центров.

- Строительство спортивных стадионов и площадок.