Главная / Другое / дипломная работа "экономическое обоснование стоимости земельных участков выставленных на конкурсы и аукционы"

дипломная работа "экономическое обоснование стоимости земельных участков выставленных на конкурсы и аукционы"

ВВЕДЕНИЕ

Земля является важнейшим фактором жизнедеятельности человека. Земельные ресурсы по мере развития цивилизации стали средством производства и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей. Это единственное место обитания всех экосистем и производительных сил. Взаимодействие человека и земли приводило к получению всех благ, которыми пользуется все общество. В современных условиях стало очевидно, что экономическая роль земли в жизни общества, ее незаменимость в сфере материального производства предопределяют необходимость наиболее рационального ее использования.

Земельный вопрос практически во все времена требовал повышенного внимания со стороны государственной власти. Россия, площадь которой составляет 1,7 млрд. гектаров, является крупнейшим государством в мире. Большая часть территории страны занята землями лесного фонда (около 50 %), а также предприятий, организаций и граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством (38,5 %). Значительные площади занимают земли городов и других населенных пунктов, промышленности, транспорта, природоохранного, оборонного и иного назначения.

Федеральным законом [4] в целях обеспечения рационального использования и охраны земель предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета земель. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Земельный участок, является специфическим объектом оценки и обладает определенными характеристиками. В частности, в отличие от других факторов производства, земля не произведена человеком, а является природным ресурсом.

В условиях проведения в России земельной реформы особую роль начинает играть оценка земель, которая в первую очередь необходима сельскохозяйственным предприятиям в границах производственных подразделений хозяйств, полей и участков угодий, то есть внутрихозяйственных территориальных единиц. И связано это с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении многих практических задач.

Земля может находиться в частной, муниципальной или государственной собственности. Право собственности предусматривает права владения, пользования, распоряжения имуществом. Правомочие владения позволяет обладать земельным участком как часть своего хозяйства или просто иметь его в наличии.

Приобрести земельный участок для строительства дома или для коммерческой деятельности как физическим, так и юридическим лицам можно, не только купив его на вторичном рынке, но и через областную или районную администрацию.

Основной закон, который регулирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - Земельный кодекс РФ [1].

Один из способов приобретения земельного участка в соответствии c Федеральным Законом [5] торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельных участков или продаже права их аренды.

Предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Торги (конкурсы, аукционы) проводятся на основании решения органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о проведении торгов продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков.

Начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика (действует шесть месяцев).

Целью данной выпускной квалификационной работы является экономическое обоснование стоимости земельных участков выставленных на конкурсы и аукционы, находящихся в государственной и муниципальной собственности Республики Башкортостан.

В процессе выполнения выпускной квалификационной работы приведены следующие задачи:

1) Изучение порядка проведения конкурсов и аукционов.

2) Анализ нормативно - правовых актов по проведению торгов и аукционов земельных участков.

3) Анализ факторов стоимости земельных участков выставляемых на торги и аукционы

4) Определение особенностей приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в частную собственность или в аренду на торгах (конкурсах, аукционах);

5) Рассмотрение нормативного регулирования проведения земельных торгов.

Данная выпускная квалификационная работа состоит из двух частей. В первой части выпускной квалификационной работы рассмотрен порядок, правовое регулирование торгов, рекомендации по оценке земельного участка для выставления его на торги (конкурс, аукцион) изучена подробная информация по данной теме. Во второй опытно-экспериментальной части представлено проведение торгов и развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а так же экономическое обоснование земельного участка выставленного на торги.









1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ КОНКУРСЫ И АУКЦИОНЫ

1.1 Порядок проведения конкурсов и аукционов

Торги – это не что иное, как форма купли-продажи с тем лишь условием, что покупатель – победитель торгов определяется в силу более выгодного предложения: на аукционе о наиболее высокой цене, а на конкурсе, как правило, лучшие условия по обустройству земельного участка.

Аукционы и конкурсы могут быть закрытыми и открытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этих целей.

Настоящие Правила определяют порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги)

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

1) аукцион ведет аукционист;

2) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, "шага аукциона" и порядка проведения аукциона.

"Шаг аукциона" устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;

2) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;

3) каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на "шаг аукциона". После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона";

4) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза.

Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;

5) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

1) организатор торгов принимает предложения от участников торгов, которые пожелали представить их непосредственно перед началом проведения торгов.

Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;

2) перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

При вскрытии конвертов и оглашении предложений помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации.

Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью. Предложения, содержащие цену или размер арендной платы ниже начальных, не рассматриваются;

3) победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

4) организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в 5-дневный срок всех участников торгов о принятом решении.

1.2 Правовое регулирование земельных конкурсов и аукционов

Проведение земельных торгов регулируется ЗК РФ [2] торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов:

  1. определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

  2. организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами и др.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать сведения:

1) о форме торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

2) о сроке принятия решения об отказе в проведении торгов;

3) о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные данные;

4) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

5) о наименовании организатора торгов;

6) о начальной цена предмета торгов или начальном размере арендной платы, размере задатка и реквизитах счета для его перечисления и иные сведения.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретения физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством). Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

Порядок предоставления на торгах (аукционах) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован нормами статей ЗК РФ [1], постановления Правительства РФ [7]. Торги проводятся на основании решения органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о проведении торгов продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков. Начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика (действует шесть месяцев).

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации (сайт органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, периодическое издание (газета), в котором публикуются нормативные правовые акты не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения (форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы, срок принятия решения об отказе в проведении торгов, - предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные, начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона" (составляет не менее 5% от начальной цены), размер задатка (в размере не менее 20 % от начальной цены) и реквизиты счета для его перечисления, место, дата, время и порядок определения участников торгов и т.д.).

Извещение о проведении торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, или права на заключение договоров аренды таких участков публикуется в газете «Башкортостан» и размещается на официальном сайте Минземимущества РБ в сети Интернет по адресу [31], для целей жилищного строительства дополнительно на официальном сайте Правительства РФ [32].

Заявка, установленной формы, и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах и представляются в срок указанный в извещении с приложением документов (копия паспорта, заверенные копии учредительных документов, оригинал документа об оплате задатка) (прил.А).

Организатор торгов рассматривает поступившие заявки и документы (не менее чем за пять дней до даты проведения торгов (подведения итогов торгов), и не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом уведомляет претендентов о признании или не признании участниками торгов.

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

1) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

3) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

4) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Победителем торгов открытых по составу участников и приему заявлений признается участник, предложивший наибольшую цену за участок или размер арендной платы.

Результаты торгов оформляются протоколом (прил.Б) в день проведения торгов, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Участникам торгов, которые не выиграли их, задатки возвращаются в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов. Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

1.3 Методические рекомендации по оценке земельного участка

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 16 видов разрешенного использования (прил.В).

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 16 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

-его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

-размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 (см.прил.В).

При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 16 предусмотренных видов разрешенного использования (см.прил.В) при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

После принятия Правил землепользования и застройки, правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменились.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

-субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;

-территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

-привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования;

-результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

-после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Она изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения); исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования); с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка зависит :

-от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

-от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания);

-от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

-от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

При определении наиболее эффективного использования земельного участка принимаются во внимание:

  1. целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

  2. преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

  3. перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

  4. ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

  5. текущее использование земельного участка.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

-описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

-описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

-фотографии земельного участка и его улучшений;

-характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

-установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ТОРГИ И АУКЦИОНЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН

2.1 Особенности проведение конкурсов в Республике Башкортостан

В целях упорядочения правовых отношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам земельных участков, находящихся в муниципального собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми возложены на органы местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для целей индивидуального жилищного строительства, руководствуясь статьям Устава городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан решил[33]:

Предоставление земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства осуществляется в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность осуществляется путем проведения торгов.

Порядок предоставления земельных участков в собственность для целей индивидуального жилищного строительства гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, а также гражданам, имеющим ребенка-инвалида регулируется Порядком, однократного и бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, и гражданам, имеющим ребенка-инвалида, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Предоставление земельного участка в аренду осуществляется путем проведения торгов или без проведения торгов в порядке, установленном ЗК РФ.

Документы на земельные участки, в отношении которых Комиссией принято решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка направляются в Управление по земельным ресурсам или организацию, с которой в установленном порядке заключен муниципальный контракт на организацию и проведение торгов для целей ИЖС, для дальнейшего оформления документации и проведения мероприятий, связанных с предоставлением земельных участков в собственность либо в аренду под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с действующим законодательством.

Управление по земельным ресурсам или организация, с которой в установленном порядке заключен муниципальный контракт на организацию и проведение торгов для целей ИЖС обеспечивает предпродажную подготовку земельного участка, которая включает в себя постановку земельного участка на государственный кадастровый учет (в случае отсутствия такого учета), рыночную оценку земельного участка (права аренды)»

После принятия постановления главы Администрации о проведении торгов и утверждении условий продажи земельных участков в собственность или условий продажи права на заключение договора аренды земельных участков, пакет документов направляется в аукционную комиссию. Персональный состав и порядок работы аукционной комиссии утверждается главой Администрации.

Аукционная комиссия:

- инициирует проведение заседания аукционной комиссии с целью утверждения условий торгов и определения даты проведения торгов;

- готовит текст информационного сообщения о дате и условиях проведения предстоящих торгов (извещение о проведении аукциона).

Извещение о проведении аукциона размещается на сайте [32] не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона и опубликовывается в официальном печатном органе массовой информации, определенном главой Администрации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Порядок проведения аукциона и оформления его результатов осуществляется в соответствии Земельным кодексом РФ [1].

После заключения договора аренды на земельный участок или договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка победитель торгов должен зарегистрировать соответствующий договор или право собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обратиться в Главархитектуру для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)»

2.2 Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан

На сегодняшний день на территории городского округа город Уфа РБ доля земель федеральной формы собственности составляет 2,8%.

Доля земель республиканской собственности составляет 2,8%.

Соответственно земли, на которых зарегистрировано право муниципальной собственности, составляют 2,6%.

Более половины территории составляют земли, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, - 55,6%.

Таким образом, земли, на которые право собственности на сегодня не разграничено, составляют 36,2%.

В рамках поставленных задач Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан осуществляет полномочия администратора доходов по шести кодам бюджетной классификации.

В текущем году по всем статьям доходов, администрируемых Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в консолидированный бюджет Республики Башкортостан плановое задание установлено в сумме 1 млрд. 410 млн. рублей (в том числе в бюджет городского округа город Уфа Республики Башкортостан 1 млрд. 276 млн. рублей). В 2014 году плановое задание составило 1 млрд. 15 млн. рублей (в том числе в бюджет городского округа город Уфа Республики Башкортостан 841 млн. рублей).

В целях осуществления контроля за поступлением доходов от арендной платы за землю в бюджеты разных уровней в Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан действует Комиссия по работе с арендаторами земельных участков, допустившими задолженность по арендной плате. Проведено 10 заседаний комиссий по 144 договорам аренды на общую сумму задолженности 111 млн. рублей (в том числе пени).

За 2013 год Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлено и направлено в суд 118 исковых заявлений на предмет взыскания задолженности по договорам аренды земельных участков на общую сумму порядка 190 млн. рублей. В структурные подразделения Федеральной службы судебных приставов для возбуждения исполнительного производства направлено 78 исполнительных листов (взыскание) на сумму 83 млн. руб.

Общее количество договоров аренды земельных участков на сегодняшний день составило 15509 договоров на общую площадь 8184,86 га. Изменение общего количества действующих договоров может быть обусловлено следующими факторами:

-передача в собственность земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости;

-передача земельных участков в собственность по результатам торгов;

-передача договоров в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в рамках разграничения земель;

-инвентаризация базы договоров аренды;

-прекращение договоров аренды земельных участков, в том числе в связи со снятием (аннулированием) земельных участков с государственного кадастрового учета;

-прекращение договоров аренды земельных участков в связи с не освоением земельных участков, предоставленных под проектирование и строительство.

Управлением была проведена работа по формированию (обеспечению мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет) 1873 участков. Площадь одного земельного участка - от 10 до 15 соток, в зависимости от разбивки кварталов по проекту планировки территории и ландшафта местности.

Дополнительно в Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ началась серьезная работа по созданию единой информационной базы данных по земельным участкам, расположенным в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которая будет аккумулировать сведения с уточнением собственников, землевладельцев, землепользователей, а также по земельным платежам за каждый участок. Реализация мероприятия позволит составить наиболее полную и актуальную картину по обозначенной территории, выявить неиспользуемые, заброшенные участки, а также уточнить, кто из собственников или пользователей платит за землю, а кто нет, оценить инвестиционные возможности столичных земель. Пустые земельные участки из числа тех, полномочия по распоряжению которыми возложены на органы местного самоуправления, впоследствии будут вовлечены в гражданско-правовой оборот, а именно: реализованы на торгах либо предоставлены для строительства необходимых в городе социальных объектов. Одну из ключевых функций при создании единой информационной базы данных играет муниципальный земельный контроль. Факт использования по целевому назначению участков землепользователями будет отслеживаться в постоянном режиме муниципальными инспекторами.

В рамках проведения земельного контроля в 2014 году состоялись 72 проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, по результатам которых по 64 земельным участкам было составлено 65 актов проверок - без выявленных нарушений; в отношении 7 юридических лиц составлены акты с выявленными нарушениями земельного законодательства и выписано 7 предписаний.

В текущем году проверено 2253 объекта земельной собственности. Основанием для выезда специалистов на место служит неявка граждан в Управление по земельным ресурсам Республики Башкортостан для проведения документарной проверки. По результатам проверенных территорий составлено всего 2253 акта проверки, из них с выявленными нарушениями 37 актов. В рамках исполнения вышеуказанного постановления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан направлено 4492 запроса о предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оценив ситуацию, сложившуюся в городе в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ принято решение подойти комплексно к урегулированию возникших проблем, обозначен ряд ключевых направлений в работе, реализация которых возможна в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В том числе:

-обеспечение мероприятий по постановке земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в существующей застройке, на государственный кадастровый учет;

-обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет;

-мероприятия, связанные с проведением судебной экспертизы результатов оценки рыночной стоимости земельных участков;

-мероприятия, связанные с проведением судебной технико-криминалистической экспертизы;

-информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков;

-подготовка, организация и проведение торгов;

-укрепление материальной технической базы в целях оптимизации осуществления функций Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

-повышение качества муниципальных услуг, оказываемых гражданам и организациям.

Финансовые средства на реализацию мероприятий Программы формируются из средств бюджета городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Объем финансирования Программы может уточняться при формировании бюджета городского округа город Уфа, бюджета Республики Башкортостан на очередной финансовый год и плановый период.

Оценка эффективности реализации мероприятий Программы осуществляется Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании расчета коэффициента освоения бюджетных средств и коэффициента оценки целевых индикаторов:

Э = (Кос + Кци) / 2, где

Кос - коэффициент освоения бюджетных средств;

Кци - коэффициент оценки целевых индикаторов.

Коэффициент освоения бюджетных средств рассчитывается по следующей формуле:

Кос = БСФ / БСЗ, где

БСФ - бюджетные средства, фактически израсходованные на реализацию мероприятий Программы;

БСЗ - бюджетные средства, запланированные на реализацию мероприятий Программы.

Коэффициент оценки целевых индикаторов рассчитывается по следующей формуле:

Кци = (ФЦИ1 / ЗЦИ1 + ... + ФЦИn / ЗЦИn ) / n, где

ФЦИ1...n - фактическое значение целевого индикатора;

ЗЦИ1..n - запланированное значение целевого индикатора;

n - количество целевых индикаторов.

Оценка целевых индикаторов Программы производится ежегодно в соответствии с их количественными показателями.

Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан составлен паспорт подпрограммы «Подготовка и проведение торгов по реализации земельных участков» Муниципальной программы «Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на 2014-2016

Подпрограмма называется "Подготовка и проведение торгов по реализации земельных участков" муниципальной программы "Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан" на 2014 - 2016 годы (далее - Подпрограмма).

Основанием для разработки Подпрограммы стали, следующие документы:

-Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

-Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 года N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан";

-Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13 июля 2011 года N 3870 (в ред. от 09.09.2012) "Об утверждении Порядка разработки и реализации городских целевых программ";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21 ноября 2012 года N 11/23 "Об утверждении Положения об Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 мая 2013 года N 18/3 "О работе Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по предупреждению и взысканию задолженности по арендной плате за пользование земельными участками".

Заказчиком Подпрограммы выступила Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Ответственный исполнителем программы назначено Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Мероприятия Подпрограммы включают:

1. Информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков.

2. Подготовка, организация и проведение торгов.

Цель реализации подпрограммы:

-создание эффективной системы использования земель для реализации социальных задач, городских инфраструктурных проектов в совокупности с увеличением доходов городского бюджета за счет земельных платежей;

-планирование расходов городского бюджета, связанных с оформлением и подготовкой земельных участков для реализации на торгах.

Для достижения поставленных целей Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан определены следующие задачи:

1. Подготовка к продаже прав на земельные участки неиспользуемые, неэффективно используемые.

2. Продажа прав на земельные участки свободных от прав третьих лиц, потенциально возможных к использованию.

3. Обеспечение прав граждан и юридических лиц по приобретению прав на земельные участки.

4. Создание эффективной системы использования земель.

5. Реализация эффективного управления и распоряжения земельными участками.

В качестве целевых индикаторов и показателей Подпрограммы должны стать доходы от продажи права аренды/собственности земельных участков.

Финансовые средства на реализацию Подпрограммы формируются из средств бюджета городского округа город Уфа. Общий объем финансирования Программы - 21000,0 тыс. руб., в том числе:

2014 год - 7000,0 тыс. руб.;

2015 год - 7000,0 тыс. руб.;

2016 год - 7000,0 тыс. руб.

Объем финансирования Подпрограммы подлежит корректировке с учетом возможностей бюджетов всех уровней.

Реализация мероприятий Подпрограммы позволит достичь следующих результатов - доходы от продажи права аренды/собственности земельных участков - 530 млн. руб.

Оперативное управление и контроль за реализацией Подпрограммы осуществляет Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Контроль за целевым использованием средств бюджета городского округа, направленных на реализацию Подпрограммы, осуществляется в соответствии с законодательством.

Ответственным исполнителем Подпрограммы "Подготовка и проведение торгов по реализации земельных участков" является Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ежегодно до 1 августа готовит и представляет:

-в Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заявку на финансирование из бюджета городского округа мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и плановый период;

-в Управление экономики Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обоснование объемов финансирования мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и последующие два года по всем направлениям расходования средств и источникам финансирования.

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан готовит и представляет в Управление экономики, Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан:

-отчет о ходе реализации Подпрограммы (ежеквартально в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом, нарастающим итогом с начала года);

-годовой отчет о реализации Подпрограммы с приложением аналитической записки и расчета показателей оценки эффективности Подпрограммы (до 15 января года, следующего за отчетным).

Перечень работ, выполняемых для Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сторонними организациями на платной основе, без использования которых невозможно осуществлять работу по организации и проведению торгов включает:

-информирование населения посредством СМИ. Ввиду отсутствия официального печатного органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан публикации о проводимых торгах и информирование населения производятся в средствах массовой информации, выигравших конкурс на право размещения сообщений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

-работы по оценке градостроительной ситуации, нормативов, регламентов для размещения конкретного объекта, проведение расчетов, необходимых для объекта (снос, технологическое присоединение, параметры объекта);

-обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет;

-независимая оценка земельного участка;

-предпроектная проработка размещения объектов и планировка территории.

В ряде случаев требуется предпроектная проработка размещения объектов и планировка территории. Услуга также является платной.

Основные цели и задачи муниципальной программы «Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» это получение полной и достоверной информации о землях и земельных участках, составляющих территорию городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Создание эффективной системы использования земель для реализации социальных задач, городских инфраструктурных проектов в совокупности с увеличением доходов городского бюджета за счет земельных платежей.

Планирование расходов городского бюджета, связанных с оформлением и подготовкой земельных участков для реализации на торгах.

Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан составлен паспорт подпрограммы «Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет » Муниципальной программы «Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на 2014-2016

Подпрограмма называется "Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет" муниципальной программы "Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан" на 2014 - 2016 годы (далее - Подпрограмма).

Основание для разработки Подпрограммы:

-Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

-Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 года N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан";

-Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13 июля 2011 года N 3870 (в ред. от 09.09.2012) "Об утверждении Порядка разработки и реализации городских целевых программ";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21 ноября 2012 года N 11/23 "Об утверждении Положения об Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 мая 2013 года N 18/3 "О работе Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по предупреждению и взысканию задолженности по арендной плате за пользование земельными участками".

Заказчик Подпрограммы выступила Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Ответственный исполнителем программы назначено Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Мероприятия Подпрограммы включают:

1. Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в существующей застройке, на государственный кадастровый учет.

2. Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

Цель реализации Подпрограммы:

получение полной и достоверной информации о землях и земельных участках, составляющих территорию городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Для достижения поставленных целей Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан определены следующие задачи:

  1. Формирование массива информации о:

-землях и земельных участках, права на которые не оформлены или оформлены ненадлежащим образом;

-неиспользуемых, неэффективно используемых землях и земельных участках, а также землях и земельных участках, используемых не в соответствии с разрешенным использованием;

-свободных от прав третьих лиц землях и земельных участках, потенциально возможных к использованию.

2. Получение информации о расположенных на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан технически неучтенных земельных участках.

3. Выявление и устранение расхождений данных, полученных в результате инвентаризации территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с информацией существующих информационных ресурсов и баз данных.

4. Анализ полученной информации с целью выработки управленческих решений по вовлечению в хозяйственный оборот неучтенных земельных участков и генерации дополнительных доходов.

Целевые индикаторы и показатели подпрограммы.

1. Доля многоквартирных домов, в отношении которых обеспечены мероприятия по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, % от общего количества домов.

2. Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения, га;

в том числе:

земельных участков, предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, га.

3. Доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа, %.

Финансовые средства на реализацию Подпрограммы формируются из средств бюджета городского округа город Уфа. Общий объем финансирования Программы - 119538,0 тыс. руб., в том числе:

2014 год - 38846,0 тыс. руб.;

2015 год - 39846,0 тыс. руб.;

2016 год - 40846,0 тыс. руб.

Объем финансирования Подпрограммы подлежит корректировке с учетом возможностей бюджетов всех уровней.

Ожидаемые конечные результаты Подпрограммы и показатели ее социально-экономической эффективности.

Реализация мероприятий Подпрограммы позволит достичь следующих результатов:

-доля многоквартирных домов, в отношении которых обеспечены мероприятия по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, - не менее 37% от общего количества домов;

-площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения, - всего - 3,69 га;

в том числе:

-земельных участков, предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, - 1,36 га;

-доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа - 19,3%.

Контроль за реализацией Подпрограммы осуществляет Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Контроль за целевым использованием средств бюджета городского округа, направленных на реализацию Подпрограммы, осуществляется в соответствии с законодательством.

Ответственный исполнитель - Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ежегодно до 1 августа готовит и представляет:

-в Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заявку на финансирование из бюджета городского округа мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и плановый период;

-в Управление экономики Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обоснование объемов финансирования мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и последующие два года по всем направлениям расходования средств и источникам финансирования.

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан готовит и представляет в Управление экономики, Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан:

-отчет о ходе реализации Подпрограммы (ежеквартально в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом, нарастающим итогом с начала года);

-годовой отчет о реализации Подпрограммы с приложением аналитической записки и расчета показателей оценки эффективности Подпрограммы (до 15 января года, следующего за отчетным).

В настоящее время нельзя ответить на вопрос о том, сколько и какие земельные участки (незастроенные земельные участки, земельные участки для эксплуатации объектов недвижимости и т.п.) можно сформировать на землях, не охваченных кадастровым учетом, т.к. не на всю территорию города разработаны проекты межевания.

Эти и другие проблемы, которые необходимо решить для повышения качества управления земельными ресурсами города, проявляются при анализе ранее разрабатываемых отчетных балансов земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан и должны быть урегулированы при создании земельного баланса территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

2.3 Экономическое обоснование стоимости земельных участков выставляемых на аукционы и торги в Республике Башкортостан

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России [31].

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Представлены методы оценки земли в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. На сравнительном подходе основаны методы: сравнения продаж, выделения, распределения. На доходном подходе основаны методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Определение стоимости городских земель проводится с учетом кадастровой и единичной оценки земельного участка по всем категориям и видам их использования независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

  1. сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

  2. определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

  3. классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

  4. классификация земель по функциональному использованию;(прил.)

  5. классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

  6. оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

  7. определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

  8. сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ [4], выделяются следующие основные зоны:

  1. жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

  2. общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

  3. производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

  4. зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

  5. сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;

  6. рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;

  7. прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны. Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;

малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);

многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);

многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

  1. естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

  2. границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

  3. улицы, площади, проезды;

  4. границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

  5. границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

-по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

-по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Цена данного участка выставленная на аукцион составляет 10 712 000 (десять миллионов семьсот двенадцать тысяч) рублей 00 коп.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков, наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

-близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

-территориальное единство расположения микрозон;

-общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов.

Например, для жилой и общественно-деловой зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки, обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

-создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

-формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

-уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

-установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

-определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

-определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

-обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

-информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

-создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно- количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города. Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

В качестве объекта исследований выступает земельный участок расположенный по адресу: юго-восточнее здания № 65 по ул. Рихарда Зорге в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, кадастровый номер: 02:55:020115:36 (прил.Д). Предметом исследований является оценка рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Оцениваемый земельный участок характеризуется как незастроенный.

Основные показатели земельного участка: площадь 2498 кв.м; категория земель – общественно-деловая зона; разрешенное использование – для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра; границы земельного участка указаны (прил.Д); земельный участок обременен договором аренды сроком действия до 17.01.2017 года (арендатор имеет преимущественное право покупки).

Недалеко от земельного участка находится строящиеся жилые дома, административные здания, медицинское учреждение, санаторий-профилакторий. Привлекательность земельных участков в данном районе обусловлена, прежде всего, транспортной доступностью участков, которая объясняется следующими преимуществами - наличием асфальтированной дороги с достаточно высокой пропускной способностью.

Заключение о наилучшем использовании земельного участка предусматривает оценку, основанную на результатах анализа экономического состояния предприятия и ситуации на рынке. Понятие «наилучшего и оптимального использования» определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей, причем, непременно важны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу, которая должна быть увязана с задачами развития общества.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: потенциал местоположения (транспортная доступность, наличие подъездных путей); допустимость с точки зрения законодательства; физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке; технологическая обоснованность – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка; финансовая целесообразность; максимальная эффективность (максимизация чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта).

Проведенный сравнительный анализ с учетом указанных выше критериев, показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование в качестве земельного участка для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра. Это обусловлено действием следующих факторов:

-технологическая обоснованность.

-финансовая оправданность. В данном случае у Администрации городского округа город Уфа существует необходимость использования земельного участка для проектирования и строительства спортивного сооружения;

-максимальная эффективность.

Начальная стоимость земельного участка выставляемого на конкурс составляет 3 210 000 тыс. руб. Поскольку, общая площадь используемой части участка составляет 2498 кв.м., на территории которого ничего не располагается.

В данном случае возможны следующие рекомендации, способствующие более полному и эффективному использованию данной территории:

1) выделение части земельного участка без ущерба для эксплуатации зданий и сооружений в самостоятельный участок для продажи его но рыночной стоимости;

2) выделение части земельного участка под строительство физкультурно-оздоровительного центра.

Строительство физкультурно-оздоровительного центра для предприятия будет целесообразным, земельный участок принесет предприятию дополнительный доход и за определенный период времени окупит затраты на строительство физкультурно-оздоровительного центра. В ближайшее время целесообразней рассматривать вариант строительства физкультурно-оздоровительного центра на неиспользуемой части земельного участка с целью сдачи данной территории в аренду.

Возврат вложенных средств будет осуществляться за счет сдачи в аренду неиспользуемой части земельного участка.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В приведенной выпускной квалификационной работе был произведен анализ экономического обоснования земельного участка выставленного на конкурсы и аукционы. Были выполнены следующие задачи:

  1. Изучение порядка проведения конкурсов и аукционов.

  2. Анализ нормативно - правовых актов по проведению торгов и аукционов земельных участков.

  3. Анализ факторов стоимости земельных участков выставляемых на торги и аукционы.

  4. Определение особенностей приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в частную собственность или в аренду на торгах (конкурсах, аукционах);

  5. Рассмотрение нормативного регулирования проведения земельных торгов.

Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.

Все действия по отношению к земле (земельным участкам) должны соответствовать требованиям, указанным в данной работе.

Земельные отношения, так же могут регулироваться указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу, федеральным законам.

Проанализировав теоретическую и практическую часть, можно сделать вывод, что в настоящее время очень активно развиваются земельные конкурсы и торги. Они представляют огромные возможности для анализа и планирования, и регулярного обновления информации по земельным участкам.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) (25 октября 2001 г.)

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (действующая редакция от 06.04.2015)

  3. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004),(действующая редакция от 31.12.2014 г.)

  4. Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"

  5. Федеральным Законом № 136-ФЗ от 25.01.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

  6. Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.

  7. Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

  8. Земельное право:учебник / Под редакцией Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева .-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-720 с.

  9. Земельное право России. Учебник по специальности "Правоведение"/ Под редакцией В.В.Петрова .М.,1997.-300 с.

  10. Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое – М., СГУ, 2003 г.-150 с.

  11. Артамонов В.А., Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити, 2015г. – 591с.

  12. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. – СПб.:АНО "ИПЭВ", 2012г. – 472с.

  13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка недвижимости.– М.: КноРус, 2010г. – 752с.

  14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2010г. – 344с.

  15. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. – СПб.: Маросейка, 2010г. – 356с.

  16. Косорукова И.В. Оценка стоимости имущества. – М.:МФПА, 2012г. – 736с.

  17. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. – М.: КноРус, 2015г. – 312с.

  18. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. – М.: Омега –Л, 2014г. – 269с.

  19. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

  20. Консультант плюс[Электронный ресурс]–URL: http://www.consultant.ru/

  21. Федеральный Закон №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ"

  22. Дополнительные ресурсы Башкортостана [Электронный ресурс] –URL: http://www.bashstat.ru

  23. Рынок жилья [Электронный ресурс] – URL: http://www.bn.ru

  24. Информационно – правовой портал [Электронный ресурс] – URL: http://www.garant.ru

  25. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] –URL: http://www.gks.ru

  26. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] – URL: http://www.irn.ru

  27. Федеральная сеть агентств недвижимости [Электронный ресурс] – URL: http://kvartal-ufa.ru

  28. Dmir.ru – Доска объявлений [Электронный ресурс] – URL: http://realty.dmir.ru

  29. Недвижимость – вести [Электронный ресурс] – URL: http://realty.vesti.ru

  30. Союз строителей Республики Башкортостан [Электронный ресурс] – URL: http://www.ssrb.info

  31. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан [Электронный ресурс] – URL: www.mziorb.ru

  32. Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов [Электронный ресурс] – URL: www.torgi.gov.ru

  33. Устав городского округа город Уфа Республики Башкортостан [Электронный ресурс] – URL: http://www.ufacity.info/ufa/ustav.php





ПРИЛОЖЕНИЯ

49


дипломная работа "экономическое обоснование стоимости земельных участков выставленных на конкурсы и аукционы"
  • Другое
Описание:

Земля является важнейшим фактором жизнедеятельности человека. Земельные ресурсы по мере развития цивилизации стали средством производства и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей. Это единственное место обитания всех экосистем и производительных сил. Взаимодействие человека и земли приводило к получению всех благ, которыми пользуется все общество. В современных условиях стало очевидно, что экономическая роль земли в жизни общества, ее незаменимость в сфере материального производства предопределяют необходимость наиболее рационального ее использования.

Земельный вопрос практически во все времена требовал повышенного внимания со стороны государственной власти. Россия, площадь которой составляет 1,7 млрд. гектаров, является крупнейшим государством в мире. Большая часть территории страны занята землями лесного фонда (около 50 %), а также предприятий, организаций и граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством (38,5 %). Значительные площади занимают земли городов и других населенных пунктов, промышленности, транспорта, природоохранного, оборонного и иного назначения.

Федеральным законом [4] в целях обеспечения рационального использования и охраны земель предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета земель. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Земельный участок, является специфическим объектом оценки и обладает определенными характеристиками. В частности, в отличие от других факторов производства, земля не произведена человеком, а является природным ресурсом.

В условиях проведения в России земельной реформы особую роль начинает играть оценка земель, которая в первую очередь необходима сельскохозяйственным предприятиям в границах производственных подразделений хозяйств, полей и участков угодий, то есть внутрихозяйственных территориальных единиц. И связано это с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении многих практических задач.

Земля может находиться в частной, муниципальной или государственной собственности. Право собственности предусматривает права владения, пользования, распоряжения имуществом. Правомочие владения позволяет обладать земельным участком как часть своего хозяйства или просто иметь его в наличии.

Приобрести земельный участок для строительства дома или для коммерческой деятельности как физическим, так и юридическим лицам можно, не только купив его на вторичном рынке, но и через областную или районную администрацию.

Основной закон, который регулирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - Земельный кодекс РФ [1].

Один из способов приобретения земельного участка в соответствии c Федеральным Законом [5] торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельных участков или продаже права их аренды.

Предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Торги (конкурсы, аукционы) проводятся на основании решения органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о проведении торгов продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков.

Начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика (действует шесть месяцев).

Целью данной выпускной квалификационной работы является экономическое обоснование стоимости земельных участков выставленных на конкурсы и аукционы, находящихся в государственной и муниципальной собственности Республики Башкортостан.

В процессе выполнения выпускной квалификационной работы приведены следующие задачи:

1) Изучение порядка проведения конкурсов и аукционов.

2) Анализ нормативно - правовых актов по проведению торгов и аукционов земельных участков.

3) Анализ факторов стоимости земельных участков выставляемых на торги и аукционы

4) Определение особенностей приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в частную собственность или в аренду на торгах (конкурсах, аукционах);

5) Рассмотрение нормативного регулирования проведения земельных торгов.

Данная выпускная квалификационная работа состоит из двух частей. В первой части выпускной квалификационной работы рассмотрен порядок, правовое регулирование торгов, рекомендации по оценке земельного участка для выставления его на торги (конкурс, аукцион) изучена подробная информация по данной теме. Во второй опытно-экспериментальной части представлено проведение торгов и развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а так же экономическое обоснование земельного участка выставленного на торги.

Автор Шарафуллина Альбина Ирековна
Дата добавления 11.05.2015
Раздел Другое
Подраздел Другое
Просмотров 1514
Номер материала 59179
Скачать свидетельство о публикации

Оставьте свой комментарий:

Введите символы, которые изображены на картинке:

Получить новый код
* Обязательные для заполнения.


Комментарии:

↓ Показать еще коментарии ↓